Theo Stahlheber

"Der Verkehrswert/Marktwert einer Immobilie ist als der am wahrscheinlichsten zu erzielende Wert definiert. Man könnte auch sagen: Der häufigste Wert bezogen auf eine bestimmte Immobilienart.

Von den Gutachtern wird in ihrem Gutachten ein Punktwert gefordert. Er muss sich auf einen Wert festlegen und darf (leider) keine Werte-Spanne angeben. Es gibt Fälle, bei denen man zwischen verschiedenen Wertansätzen hin und her schwankt und sich schwer festlegen kann. Genau hier kommt nun dieser nebenstehende Rechner ins Spiel.

Man kann für die wichtigsten, wertbestimmenden Bewertungsparameter unterschiedliche von-bis-Werte eingeben. Bei der Miete zum Beispiel bis zu 6 unterschiedliche Werte, 4 unterschiedliche Liegenschaftszinssätze, unterschiedliche Restnutzungsdauern oder auch Bodenwerte.

Der Rechner ist so programmiert, dass er nun alle unterschiedlichen Werte miteinander kombiniert und so im Maximum bis zu über 7.000 unterschiedliche Werte für den Ertragswert berechnet.

Das Ergebnis ist in der Grafik aufbereitet und zeigt die Häufigkeitsverteilung der Werte. Wieviele Werte bis 100.000 Euro, bis 200.000 Euro und so weiter bis zu einem Wert von 2 Mio. Euro. Man kann dann den häufigsten bzw. wahrscheinlichsten Wert für die eingegebenen Parameter-Spannen ablesen. Es ist der Wert mit der größten Häufigkeit. Auf diese Weise kann man den "Punktwert", den man für das Gutachten errechnet hat plausibilisieren bzw. absichern."

Es handelt sich hier um ein "Profi-Tool" für Sachverständige. Bei der Miete sollten alle Mietansatz-Optionen gefüllt werden, da man sonst negative Gebäudeerträge bekommt, die das Ergebnis dann verfälschen. Sollte man beispielsweise beider Miete nur 3 unterschiedliche Mieten angeben wollen, kann man doppelte Angaben machen, oder auch die Felder nutzen, um eine Miete mehr zu gewichten. Alternativ kann man natürlich auch in allen Feldern dieselbe Miete eingeben, wenn man sich beim Mietansatz sicher ist. Das Gleiche gilt analog auch bei den anderen Feldern. Hat man mehrere Mietflächen, muss man sich vorher die Mischmiete über alle Flächen berechnen.

Theo Stahlheber

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