Stuttgart ist berühmt/ berüchtigt für seine Kessellage. Diese bringt tolle Vorteile mit sich, wie zum Beispiel die sehr begehrten und daher teuren Halbhöhenlagen. Im Norden ist dies natürlich die bekannteste Halbhöhenlage Stuttgarts: Der Killesberg.

Die teuersten Lagen sind hier rund um die Lenzhalde/ Hauptmannsreute zu finden. Der Kräherwald schließt direkt an und ist ein beliebtes Ziel zum Spazierengehen und Sport treiben.

Viele alte Villen und interessante Architektur sind auch zu finden, wenn man die Hasenbergsteige erklimmt und sich dann weiter auf den "Blauen Weg" macht, der den ein oder anderen schönen Winkel Stuttgarts und so manchen schönen Ausblick darbietet.

Im Süden Stuttgarts bietet die Gänsheide einige schöne Wohnlagen. Auch rund um den Bopser läßt es sich gut Wohnen. Wer die Möglichkeit hat, sollte einmal vom Marienplatz aus mit der Zahnradbahn (auch "Zacke" genannt) hoch nach Degerloch fahren. Entlang dieser Strecke lassen sich auch gute Wohnlagen entdecken.

Der Stuttgarter Westen ist eine der am dichtesten besiedelten Stadtteile in Europa und bietet überwiegend mittlere Wohnlagen. Aber auch hier gibt es abseits der viel befahrenen Durchgangsstraßen wie Schloß-/ Bebelstraße oder Schwabstraße die ein odere andere gute Lage wie zum Beispiel am Vogelsang.

Durch die Kessellage ist das Angebot an Immobilien (Häusern und Wohnungen) begrenzt, was eine Erklärung für das hohe Preisniveau ist. Eine weitere Ursache für hohe Preise ist die Qualität und Dichte der Wirtschaftsansiedlungen in und um die Stadt. Hier ist der Südwesten noch stark geprägt von der Autoindustrie, aber auch der Dienstleistungssektor mit Banken und Versicherungen ist stark vertreten.

Stuttgart gehört daher zu den sogenannten Top-7-Städten (big seven) in Deutschland, neben Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt und München. Wie alle diese Städte hat auch Stuttgart einen spannenden Immobilienmarkt zu bieten.

"Nur wer die Vergangenheit kennt, kann die Zukunft gestalten", ist ein Spruch, der mir in Erinnerung geblieben ist.

Dementsprechend wollen wir einen Blick auf die zurückliegende Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen in Stuttgart werfen. Als Quelle wurden die Veröffentlichungen des Gutachterausschusses Stuttgart in den Jahren zwischen 2002 - 2022 herangezogen. Einige Daten wurden im Sinne einer Glättung minimal angepaßt.

Es handelt sich um die Preise für Neubauwohnungen (bis ca. 5 Jahre alt), mit entsprechend gehobener Neubauausstattung in mittleren Wohnlagen:

Wie man sieht hat sich der Wohnungspreis in diesem Zeitraum etwa verdreifacht. Von 2005 - 2011 gab es nur eine stagnative, leicht steigende Entwicklung.

Ab 2014 haben dann die jährlichen Preissteigerungen zugenommen. Zwischen 2013 - 2018 hat die jährliche Preissteigerung im Mittel zwischen 11 - 15 % betragen. Von 2019 - 2021 trat - vermutlich auch in Folge der Corona- Krise - eine Normalisierung auf ca. 2 % jährlich ein. Von 2021 auf 2022 gab es noch einmal einen richtigen Sprung um 19 %.

Beachten muss man hierbei, dass das hier gewählte Jahr der Veröffentlichung die Entwicklung des Vorjahres (bzw. zweier Vorjahre) abbildet.

Interessant wird der nächste Grundstücksmarktbericht 2023, in dem die Entwicklung für 2022 abgebildet wird. Hier dürfte die Steigerungsrate deutlich geringer ausfallen. Für die Entwicklung in 2023 wäre aufgrund der gestiegenen Bauzinsen und der höheren Lebenshaltungskosten und somit des geringeren verfügbaren Einkommens der Haushalte eher eine Stagnation der Preise zu erwarten.

Zum Vergleich ist auch die Wertentwicklung für neue Eigentumswohnungen in München für den gleichen Zeitraum mit abgebildet. Man sieht das nochmal deutlich höhere Preisniveau bei Eigentumswohnungen in München.

Daten- Quelle: LBS - 'Markt für Wohnimmobilien'

Wie man sieht, stechen zwei Städte mit sehr hohen Ausreißern nach oben heraus. Zum einen Hamburg, was an den Toplagen an der Elbchaussee, am Roterbaum und in Harvestehude liegen dürfte und zum anderen München, das z.B. im Herzogpark einige Toplagen mit sehr hohen Grundstückspreisen zu bieten hat. Da können die anderen Städte, wie z.B. Stuttgart mit dem Killesberg, nicht ganz mithalten, auch wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass auch hier im Einzelfall bereits Preise deutlich jenseits des im Chart gezeigten Spannenoberwertes erzielt worden sind.

Grundsätzlich können solche Veröffentlichungen immer nur Anhaltspunkte sein, wenn es für einen Immobiliengutachter darum geht, den Wert eines individuellen Grundstückes zu ermitteln. Hier kommt es im Einzelfall auf verschiedene Kriterien wie Grundstücksgröße, Ausrichtung, Bebaubarkeit, Nachbarschaft und weitere Besonderheiten an. Ganz zu Schweigen von der Bebauung, die dann gesondert bewertet werden muss. Gerade bei exklusiven Lagen ist es aufgrund der sehr hohen Sachwertfaktoren und des ganz engen Marktsegments nicht ganz leicht, ein solches Objekt marktgerecht zu bewerten.

Wenn Sie eine Wertermittlung bzw. ein Immobiliengutachten von einem versierten Immobiliengutachter für Ihre Immobilie benötigen oder als Kaufinteressent den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in der Region Stuttgart erwägen, dann melden Sie sich über das Kontaktformular oder die sonstigen Kontaktdaten (siehe Impressum).

In obigem Chart ist die Mietentwicklung für mittlere Bestandsmieten (mittlere Ausstattung und Lage) in €/ m² abgebildet. Zusätzlich wurde der Rohertragsvervielfältiger für den mittleren Preis einer Eigentumswohnung ermittelt und dieser zum Vergleich mit dem mittleren Vervielfältiger für Mehrfamilienhäuser (Quelle RDM bzw. IVD) dargestellt.

Mit anderen Worten: Das Wievielfache der Miete muss man für eine Eigentumswohnung bzw. für ein Mehrfamilienhaus bezahlen.

Was sofort auffällt: Für eine Eigentumswohnung muss in der Regel ein höherer Vervielfältiger bezahlt werden als für ein Mehrfamilienhaus. Ab ca. 2016 haben sich aber die beiden Vervielfältiger angeglichen, d.h. man bekommt jetzt die ETW für den gleichen Vervielfältiger wie das Mehrfamilienhaus (MFH).

Der Abstand zwischen den Vervielfältigern war den Daten zufolge im Jahre 2006 am größten, wo der mittlere Vervielfältiger für ein Mehrfamilienhaus bei dem 14,3-fachen lag und für eine Eigentumswohnung bei dem 27,33-fachen!

m²-Miete * 12 * jeweiligen Vervielfältiger ergibt den m²- Preis für eine Eigentumswohnung bzw. für ein Mehrfamilienhaus. Immobiliengutachter kennen das aus ihrer Bewertungspraxis, dass der m²- Preis für die Eigentumswohnung in der Regel über dem Durchschnittspreis (Kaufpreis/ m² Wohnfl.) eines Mehrfamilienhauses liegt.

Die unteren drei Punkte geben die Preisspanne für den Wiederverkauf (Bestand) an:

• blau: Unterer Spannenwert
• rot: Häufigster (mittlerer) Wert
• gelb: Oberster Spannenwert

Die oberen drei Punkte bilden die Preisspanne für den Erstverkauf (Neubau):

• grün: Unterer Spannenwert
• lila: Häufigster (mittlerer) Wert
• hellblau: Oberster Spannenwert

Daten- Quelle: LBS - 'Markt für Wohnimmobilien'

Dass Stuttgart einen sehr starken Markt für Eigentumswohnungen mit stabilen Preisverhältnissen hat, ist bekannt. Im Teilmarkt Erstverkauf (neue Wohnungen vom Bauträger) hebt sich das Luxussegment ab 2010 deutlich vom mittleren Preisniveau ab.

Man sieht im Chart, dass die Preise für gehobenes Wohneigentum im Neubaubereich ab 2010 etwa beim Doppelten des mittleren Preisniveaus im Neubaubereich liegen. Eine Toplage mit gehobener Ausstattung hat hier seinen Preis.

Daten- Quelle: Grundstücksmarktbericht 2023 des Gutachterausschusses Stuttgart
und LBS "Markt für Wohnimmobilien"

In dem obigen Chart ist anhand der roten "Candlesticks" die von der Bausparkasse beobachtete und in der Brochüre "Markt für Wohnimmobilien" veröffentlichte Baupreisentwicklung in Stuttgart abgebildet. Dabei zeigt der breite Balken jeweils die mittlere, am häufigsten erzielte Preisspanne und die "Dochte" nach unten oder oben die jeweiligen Markt- Maxima und -Minima.

Die blaue Linie zeigt die vom Gutachterausschuss Stuttgart veröffentlichte Bodenpreis- Indexreihe. Diese gibt an, um wieviel Prozent sich der Bodenwert - bezogen auf ein Basisjahr - entwickelt hat. Die Reihe wurde umgerechnet auf das Basisjahr 2004=100 als Ausgangsjahr der Betrachtung. Man sieht, dass die Entwicklung tendenziell ähnlich dargestellt wird. Letztlich sind die Daten des Gutachterausschusses etwas valider, die im Zeitraum 2007 - 2011 einen relativ flachen Kurvenverlauf zeigen und dafür ab 2014 bis 2021 einen sehr steilen Anstieg.

Auf der linken y-Achse werden die Bodenpreise in Euro/ m² und auf der rechten y-Achse die Hauspreise in Tausend Euro angegeben.

Daten- Quelle: RDM/ IVD - teilw. ergänzt

Meistens, wenn man eine Immobilie bewerten muss, wird dies für einen aktuellen Wertermittlungs- Stichtag gewünscht. Manchmal möchten Kunden ein Haus schätzen lassen zu einem zurückliegenden Stichtag. Dies ist des Öfteren bei Erbschaften der Fall, wenn in der Regel eine Bewertung zum Todestag des Erblassers gemacht wird. Hier muss die Immobilienbewertung dann auf länger zurückliegende Daten zurück greifen. Dann kann es nicht schaden, wenn man weiß, wie es um die Immobilienmärkte in der Vergangenheit bestellt war, um einen zurückliegenden Immobilienwert zu ermitteln. Benötigen Sie für die Wertermittlung einer Immobilie in Stuttgart ein Gutachten dann melden Sie sich. Hier ist der Link zu meinen Kontaktdaten.

Die Daten stammen aus unterschiedlichen Quellen wie aktuellen Angebotspreisen, Makler-Veröffentlichungen zu Mieten und Wohnungspreisen und wurden ergänzt durch Angaben im Grundstücksmarktbericht Stuttgart von 2024.

Die Auswertung erfolgte auf Ebene der Stuttgarter Stadtteile. Es wird unterschieden zwischen dem Marktsegment Erstverkauf/ Neubauwohnung/kernsanierte Wohnungen und Wiederverkauf/gebrauchte Eigentumswohnungen. Zur Differenzierung wurden die beiden wichtigsten Wertparameter zugrunde gelegt. Das ist einmal die Wohnlage/Mikrolage im jeweiligen Stadtteil. Zum anderen bestimmt natürlich die Bau- und Ausstattungsqualität den Preis der Wohnung.

Beide wertbestimmenden Kriterien können jeweils mit einer Skala von 1 (=einfachste Lage/ Ausstattung) bis 8 (=Toplage/ sehr gehobene Ausstattung) intuitiv gewählt werden.
Die beiden Kriterien wurden gleich gewichtet. Natürlich kann und soll der berechnete Wohnungspreis/ Mietpreis jeweils nur einen groben Marktüberblick geben. Die Bereitstellung erfolgt daher ohne Gewähr für die Richtigkeit. Benötigen Sie für die Wertermittlung einer Eigentumswohnung oder einer anderen Immobilie in Stuttgart ein detailliertes Gutachten dann melden Sie sich. Hier ist der Link zu meinen Kontaktdaten.

Bei der individuellen Bewertung einer Wohnung werden dann die wertbestimmenden Kriterien, die hier nur intuitiv per Schieberegler berücksichtigt werden können, detailliert aufgeführt und bei der Wertfindung auf ihren Werteinfluss hin untersucht. Dazu gehören zum Beispiel:

• der energetische Zustand des Gemeinschaftseigentums
• der Modernisierungszustand der Wohnung
• die Funktionalität des Grundrisses
• die Geschosslage im Haus
• die Belichtung der Wohnung
• Aufzug ja/nein
• Stellplatz-Situation
• Anbindung an öffentliche Verkehrs-Infrastruktur
• evtl. Immissionen (Lärm,Feinstaub)
• Vermietungssituation
• und weitere Kriterien...

Daten- Quelle: IVD - teilw. ergänzt