Immobilienlexikon | Alles rund um die Immobilie
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| Suchbegriff/ Beschreibung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| Punktemodell | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bei einem unmodernisierten Gebäude wird die (lineare) Alterswertminderung einfach dadurch bestimmt, dass man ausgehend
vom Ursprungsbaujahr das Alter bestimmt und dieses dann ins Verhältnis zu der Gesamtnutzungsdauer setzt. Bei einem modernisierten Objekt muss aber ein
verjüngtes, sogenanntes fiktives Baujahr bestimmt werden, um die durch die Modernisierung verlängerte Restnutzungsdauer ermitteln zu können. Hierfür wird in der Regel aktuell das sogenannte Punktemodell verwendet. Bei diesem werden für 8 verschiedene Gewerke insgesamt maximal 20 Punkte vergeben. Diese Gewerke sind:
Altbau Modernisierung Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Sachwert | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Das Sachwertverfahren setzt sich zusammen aus der Bestimmung des Bodenwertes inkl. Außenanlagen und des Bauwertes inkl. Baunebenkosten.
Der Sachwert führt nicht direkt zum Marktwert, sondern muss erst mittels Sachwertfaktoren an den Markt angepaßt werden. Haus/ Grundstück bewerten | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ertragswert | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Der Ertragswert wird ermittelt, indem zunächst einmal die marktgerechte Nettokaltmiete für das Bewertungsobjekt bestimmt werden muss.
Diese wird dann um die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten reduziert, man erhält den Reinertrag der Immobilie. Vom Reinertrag wird der Bodenwertverzinsungsbetrag
(Bodenwert * Liegenschaftszinssatz/100) in Abzug gebracht. Dieser reine Gebäudereinertrag wird dann mittels Barwertfaktor kapitalisiert, wodurch man den
Gebäudeertragswert erhält. Zu diesem wird der Bodenwert wieder hinzuaddiert und man erhält den Ertragswert. Gewerbeobjekt/ Wohn- und Geschäftshaus Wert ermitteln | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Vergleichswert | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Beim Vergleichswertverfahren benötigt man Vergleichsdaten/-preise und die zugehörigen wertrelevanten Objekteigenschaften
wie Baujahr, Zustand, Lageparameter etc. Dann kann man die Eigenschaften des zu bewertenden Objektes mit den vorhandenen Daten abgleichen und daraus dann den
Wert der zu bewertenden Immobilie mittels statistischer Verfahren ableiten. Bei den Gutachterausschüssen kann man sich auch in der Regel Auszüge aus der
Kaufpreissammlung erstellen lassen (z.B. Kaufpreise des letzten Jahres für Wohnungen einer bestimmten Baujahresklasse und/ oder aus einem bestimmten Stadtteil).
Die so erhaltene Liste kann man dann auswerten und die Ergebnisse ergänzend zu einem anderen Wertermittlungsverfahren benutzen, um den Immobilienwert abzuleiten.
Wohnungspreis/ Wert Wohnungseigentum/ Vergleichspreise | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bauwert | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Der Bauwert kann entweder aus tatsächlichen Baukosten abgeleitet werden, was eigentlich die zuverlässigste
Art der Bauwertermittlung ist. Im deduktiven Verfahren werden Bauwerte in Deutschland in der Regel von den Architektenkammern ermittelt und in den BKI- Baukosten
veröffentlicht. Dort findet man Baukosten für die unterschiedlichsten Immobilienarten wie Wohngebäude in mittlerer oder gehobener Ausstattung, Wohn- und Geschäftshaus,
Bürogebäude, Logistik- Immobilien, Hotels und vieles mehr. Auch die sogenannten Normalherstellungskosten wurden aus den BKI- Tabellen abgeleitet - zum Beispiel
die NHK2010. Bauwert ermitteln lassen - Fragen zu Bauwert | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Gutachter/ Sachverständiger | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ganz allgemein ist ein Sachverständiger jemand, der in einem bestimmten Sachgebiet wie zum Beispiel in
der Immobilienbewertung eine Fachkompetenz und ein ausreichendes Fachwissen vorweisen kann, das ihn in die Lage versetzt, unterschiedlichste Immobilien zu bewerten.
Es gibt einen großen Bedarf für die Immobilienbewertung, da Immobilien eine sehr heteroge Assetklasse darstellen, bei denen sich der Preis nicht an einer Börse bildet
wie etwa bei Aktien. Die Heterogenität ergibt sich aus den sehr unterschiedlichen Ausstattungen, der Bauqualität und insbesondere aus der Lage/ Lagequalität.
Der Anlaß zur Bewertung einer Immobilie ergibt sich unter anderem beim Verkauf einer Immobilie, bei der Vererbung eines Hauses oder einer Wohnung, bei einer
Zwangsversteigerung einer Immobilie durch die Bank oder auch bei Ehescheidung. Gutachter/ Sachverständiger/ Baugutachter/ Gutachtenerstellung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Marktwert | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Der Marktwert ist gleichzusetzen mit dem Begriff Verkehrswert nach § 193 BauGB. Man versteht darunter den
Preis, den eine Immobilie bei angemessener Vermarktungsdauer ohne Berücksichtigung von Präferenzen und sonstigen Sondereffekten im Mittel erzielt. Um diesen
Wert zu ermitteln, sollte der Gutachter den Markt quasi simulieren und sich sowohl in die Käufer wie auch in die Verkäuferseite hineinversetzen. Dabei bedient sich
der Sachverständige unterschiedlicher Rechenverfahren. Die wichtigsten sind das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.
Weiterhin können Anwendung finden: Das Residualwertverfahren oder die Discounted-Cash-Flow-Methode. Hat der Gebäudebestand das Ende seiner Nutzungsdauer erreicht,
so ermittelt der Bausachverständige den Liquidationswert aus Bodenwert minus Abrisskosten. Marktwert/ Verkehrswert - Gutachten anfragen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ImmoWertV | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die Immobilienwertermittlungs- Verordnung (ImmoWertV) macht Vorgaben für die Immobilienbewertung und regelt die unterschiedlichen Bewertungsverfahren wie Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bodenrichtwert | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Es gibt auf Gemeinde- bzw. Landkreisebene Gutachterausschüsse, die die Aufgabe haben,
Transparenz am örtlichen Immobilienmarkt herzustellen und der Finanzverwaltung entsprechende Daten zur Verfügung zu stellen. Eine dieser Datengrundlagen ist der Bodenrichtwert, der Auskunft
über das örtliche Bodenwertniveau geben soll. In der Regel werden diese Bodenwerte alle 2 Jahre vom Gutachterausschuss abgeleitet und veröffentlicht. Aufgrund
der Grundsteuerreform, die spätestens ab 2025 greifen soll, sollen alle Gutachterausschüsse zum 01.01.2022 den Bodenrichtwert ableiten und in das
Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS-BW) einstellen. Zur Ableitung des Bodenwertes teilen die Gutachterausschüsse das Gemeindegebiet oder die Stadt in Richtwertzonen mit
gleichartigen Lageverhältnissen auf. Dann werden alle Kaufpreise, die im Auswertungszeitraum abgeschlossen wurden, ausgewertet und aus diesen der Bodenrichtwert abgeleitet.
Aufpassen sollte man in Gebieten, in denen schon längere Zeit keine Verkäufe mehr statt gefunden haben, da dort die Bodenwerte nicht selten einfach fortgeschrieben werden und
dann mit der Zeit nicht mehr das aktuelle Marktgeschehen abbilden. Zudem sind innerhalb der Richtwertzone durchaus Lageunterschiede bei der Wertableitung zu berücksichtigen
wie zum Beispiel die Lage an einer Durchgangsstraße oder in der Nähe von Immissionsquellen oder dergleichen. Positiv auswirken kann sich eine Aussichtslage oder eine direkte
Wasserlage mit Seezugang oder ähnliches. Im Zweifel empfiehl es sich, einen Gutachter mit der Bewertung eines Grundstückes zu beauftragen. Insbesondere, wenn es um steuerliche
Festsetzungen geht, Erbschaftsauseinandersetzungen anstehen, oder ein Kauf oder Verkauf getätigt werden soll. Grundstückswert/ Hauspreis ermitteln lassen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Gebäudeenergiegesetz (GEG) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Das Gebäudeenergiegesetz vom 08.08.2020 hat die Energieeinsparverordnungen
(ENEV) abgelöst. Ziel des Gesetzes ist ein ein möglichst sparsamer Einsatz von Energie in Gebäuden einschließlich einer zunehmenden Nutzung erneuerbarer Energien zur
Erzeugung von Wärme, Kälte und Strom für den Gebäudebetrieb. Interessant in dem Zusammenhang ist auch § 5 des Gesetzes, der den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen beschreibt.
In der Anlage 1 des Gesetzes ist das Referenzgebäude definiert, insbesondere die Wärmedurchgangskoeffizienten für Fenster, Außenbauteile wie Außenwände, Fenster,
Dachflächenfenster etc.. Nach § 15 GEG darf der Jahres- Primärenergiebedarf bei nur zu errichtenden Häusern (Neubau) das 0,75- fache des auf die Gebäudenutzfläche
bezogenen Wertes des Jahres- Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes, das die gleiche Geometrie, Gebäudenutzfläche und Ausrichtung wie das zu errichtende
Gebäude aufweist, nicht überschreiten. Altes Haus bewerten lassen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Grundsteuerreform 2022 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die Grundsteuerreform 2022 löst den alten Einheitswert ab, der vom
Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig beurteilt wurde. In Baden- Württemberg kommt in Abweichung zum Bundesmodell für die Grundsteuer B ein vereinfachtes Bodenwertmodell zum Einsatz, bei dem
zur Bewertung des neuen Grundsteuerwertes einfach die Grundstücksgröße mit dem Bodenrichtwert multipliziert wird. Hierzu werden die Eigentümer ab Mai 2022 aufgefordert, eine
Feststellungserklärung gegenüber dem Finanzamt abzugeben, in der einige Informationen zum Grundstück und dessen Nutzung abgefragt werden. Die Gutachterausschüsse im Land sind auch aufgefordert, mit Stichtag zum 01.01.2022 die Bodenrichtwerte neu festzulegen. Interessant wird sein, wie die Gemeinden und Städte ihre Hebesätze festlegen werden. Aufgrund der sehr stark gestiegenen Bodenwerte ist zu befürchten, dass die Grundsteuerbelastung insgesamt steigen wird, wenn die Kommunen nicht ihre Hebesätze so anpassen, dass die Änderung der Erhebungspraxis aufkommensneutral bleiben wird. Interessant in dem Zusammenhang ist auch, dass es eine neue Grundsteuer C geben wird für Baulandreserven/ unbebaute Grundstücke/ Bauplätze. Kommunen, in denen hohe Baulandnachfrage und Wohnungsmangel herrscht, könnten über einen deutlich erhöhten Hebesatz für solche bisher brach liegenden Bauplätze versuchen, Druck auf die jeweiligen Grundstückseigentümer auszuüben, diese zu bebauen oder an Bauwillige abzugeben. Grundstück Haus bewerten lassen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Immobilie Immobilienwert ermitteln | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die Immobilie ist zunächst ein umgangssprachlicher Begriff, bei dem es für die
Immobilienbewertung zunächst wichtig ist, zu definieren, was man in Deutschland überhaupt darunter versteht. Eine Immobilie kann in Deutschland im Prinzip in 3 unterschiedlichen
Rechtsformen erscheinen, was wichtig ist, um den Hauswert zu schätzen. Es gibt Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte. Zu den grundstücksgleichen Rechten zählen das Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und das Erbbaurecht nach der Erbbaurechtsverordnung. Um welches Rechtskonstrukt es sich handelt, kann im Grundbuch im Bestandsverzeichnis erkannt werden. Für ein Wertgutachten ist es sehr wichtig, um welche der drei Erscheinungsformen der Immobilie es sich handelt, da je nachdem ob es sich bei der Immobilie um ein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht handelt, unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz kommen. Um eine Immobilie schätzen zu lassen, benötigt man daher immer einen Grundbuchauszug, den man heutzutage in der Regel online beim zuständigen Grundbuchamt bestellen kann, sofern man hierzu ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Am aufwändigsten ist die Wertermittlung eines Erbbaurechtes, da hierzu zunächst der Wert des Grund und Bodens (Volleigentum) ermittelt werden muss und davon dann einmal der Barwert des kapitalisierten Erbbauzinses und zum anderen der abgezinste Bodenwert wieder abzuziehen sind (Münchener Modell). Wohnungseigentum wird entweder über das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren bewerten. Um ein Haus zu schätzen wird in der Regel das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren herangezogen (manchmal auch Vergleichswerte - insbesondere bei der Wertermittlung von Reihenhaus oder Doppelhaushälfte). Nicht unerwähnt bleiben soll noch, dass die Gebäude bei bebauten Grundstücken bei einem Volleigentum als wesentlicher Bestandteil des Grundstückes nach dem Sachenrecht des BGB mitbewertet werden. Dazu müssen sie aber fest mit dem Grundstück verbunden sein (z. B. über Bodenplatte und/ oder Fundamente). Eine Sache ist ganz einfach gesagt dann ein wesentlicher Bestandteil einer anderen Sache, wenn diese nicht entfernt werden kann ohne dass dadurch der wesentliche Charakter der Hauptsache verändert wird. Auf einem Grundstück aufgestellte Container oder evtl. auch Tiny Houses zählen demnach nicht zum wesentlichen Bestandteil eines Grundstückes, wenn sie mit diesem nicht fest verbunden sind und einfach abgebaut oder weggefahren werden können. Auch bei einigen Ferienhaus- Arten wäre dieser Umstand näher zu prüfen. Wichtig ist dies auch beim Kauf eines Grundstückes. Neben diesen Details gibt es noch eine ganze Reihe weitere, die man beachten sollte, wenn man seine Immobilie schätzen lassen möchte. Daher sollten Sie immer einen Fachmann für Immobilienbewertung zu rate ziehen, bevor Sie Entscheidungen treffen, die einen Vermögenswert wie eine Immobilie betreffen. Immobilie bewerten lassen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wohnfläche | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die Wohnfläche ist eine wichtige Größe bei der Bewertung einer Immobilie, weil sie die Hauptgröße
sowohl im Ertragswertverfahren, als auch im Vergleichswertverfahren darstellt. Selbst im Sachwertverfahren wird sie dazu benutzt, Werte auf Plausibilität zu prüfen. Die Ermittlung der Wohnfläche
ist insbesondere in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) geregelt. Deren Anwendungsbereich ist zwar originär das Wohnraumförderungsgesetz, sie wird aber in der Immobilienwirtschaft mittlerweile schon allgemeinverbindlich auch
für die meisten anderen Anwendungsgebiete verwendet. Die Wohnflächenverordnung regelt, welche Räume überhaupt zur Wohnfläche hinzugerechnet werden können und wie die Grundflächen dieser
Räume bei der Wohnfläche anzurechnen sind. Dies ist insbesondere bei einer Dachgeschoss- Wohnung wichtig, da die Grundflächen von Räumen mit einer lichten Raumhöhe von kleiner 1 m gar nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet werden, zwischen 1m - unter 2m lediglich zur Hälfte, und erst ab 2 m voll. Weiterhin sollte man beachten, ob die Wohnfläche im Rohbaumaß oder im Fertigmaß angegeben ist. Beim Rohbaumaß muss noch der Innenputz mit 2 - 3 Prozent der ermittelten Grundfläche abgezogen werden. Wenn die Flächen aus Plankopien herausgemessen wurden, sind in der Regel die ermittelten Flächen Rohbaumaße. Rohbaumaß minus Innenputz = Fertigmaß. Ein Streitpunkt bei der Ermittlung der Wohnfläche bilden oft auch die Außenwohnflächen wie Balkone und Terrassen. Diese können nach WoFlV in der Regel mit einem Viertel ihrer Grundfläche, höchstens jedoch mit der Hälfte der Grundfläche angerechnet werden. In der Praxis der Wertermittlung sind hier die jeweiligen Marktgepflogenheiten entscheidend. In der Regel ist es so, dass kleinere Grundflächen eher mit der Hälfte und riesige Terrassen im EG nur mit einem Viertel, manchmal auch mit weniger angesetzt werden. Dies hängt vom Einzelfall und den Marktbedingungen ab, wenn man eine Immobilie bewerten möchte. Immobilienwerte ermitteln lassen - Fragen zu Wohnflächen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bruttogrundfläche (BGF) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die Bruttogrundfläche ist eine wichtige Größe bei der Bewertung einer Immobilie, weil sie die Hauptgröße
bei der Ermittlung des Bauwertes innerhalb des Sachwertverfahrens darstellt. Die BGF ist definiert als die Fläche eines Gebäudes nach dessen Außenmaß in allen nutzbaren Grundrissebenen.
Nicht berücksichtigt werden konstruktive Flächen, wie z. B. Kriechkeller und sehr flache, nicht nutzbare Dachgeschossflächen. Oft wird auch die Bruttogeschossfläche mit BGF abgekürzt, weshalb man hier
achtsam sein muss, welche Fläche denn gemeint ist. Die Bruttogeschossfläche ist nämlich die Fläche nach Außenmaß in allen baurechtlich als Vollgeschoss geltenden Geschossen. Daher zählt das Kellergeschoss eines Nutzkellers immer zur Bruttogrundfläche, aber in der Regel nicht zur Bruttogeschossfläche (nur dann, wenn der Keller baurechtlich als Vollgeschoss zählen würde). Früher bezog man die Bauwerte auf den umbauten Raum/ den Bruttorauminhalt. Aktuell ist man dazu übergegangen, die Bruttogrundfläche als Bezugsgröße zur Ableitung von Bauwerten heranzuziehen. Das Baukosteninformationszentrum BKI veröffentlicht jährlich bundesweite, abgerechnete Bauvorhaben auch unter anderem bezogen auf den m² BGF. Haus schätzen lassen - Fragen zur BGF | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Gebäudetyp nach NHK | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Der Gebäudetyp für den die Normalherstellungskosten sich beziehen ist davon abhängig, ob das
Gebäude unterkellert ist, wieviele zusätzliche Vollgeschosse es hat, und ob das Dachgeschoss ausgebaut, nicht ausgebaut, oder ein Flachdach ist. Dann spielt auch noch eine Rolle, ob es sich
um ein freistehendes Haus, ein Reihenmittelhaus, ein Reiheneckhaus oder eine Doppelhaushälfte handelt, für das/die eine Immobilienbewertung erstellt werden soll. Je nachdem, um welchen Gebäudetyp es sich
handelt, variieren die Baupreise pro m² BGF. Dies ist nachvollziehbar, da ja zum Beispiel ein m² Kellernutzfläche weniger kostet als ein m² voll ausgebaute Erd- oder
Obergeschossfläche. Der bekannteste und häufigste Gebäudetyp dürfte der Typ 1.01 sein. Hierbei handelt es sich um ein freistehendes Haus mit Kellergeschoss, Erdgeschoss und
ausgebautem Dachgeschoss. Hier können Sie den Gebäudetyp online ermitteln Haus schätzen lassen - Fragen zur BGF | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Verschiedene Anlässe für Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Für die Bewertung einer Immobilie gibt es die unterschiedlichsten
Anlässe. Die häufigsten sind:
Je nach Zweck der Immobilienwertermittlung gibt es unterschiedliche Rechtsnormen zu beachten. Zum Beispiel bei steuerlichen Zwecken (Erbschaftssteuer, Grundsteuer) das Bewertungsgesetz (BewG) oder bei Gutachten für Banken die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Manchmal sind auch noch unterschiedliche Rechte zu beachten und separat zu bewerten, sowie beim Marktwert/ Verkehrswert zu berücksichtigen. Wenn zum Beispiel eine Immobilie vererbt werden soll, aber gleichzeitig für den Erblasser ein Wohnrecht eingetragen werden soll, so mindert dieses Wohnrecht den Verkehrswert der übergebenen Immobilie, so dass der Erbe evtl. geringere Ausgleichszahlungen an seine Miterben entrichten muss. Auch sonstige Rechte können den Immobilienwert beeinflussen. Daher macht es bei fast allen vorgenannten Anlässen Sinn, einen Gutachter mit der Ermittlung des Marktwertes oder der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zu beauftragen. Immobilie schätzen lassen - Fragen bei verschiedenen Bewertungsanlässen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Entwicklung Immobilienmarkt | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Den Immobilienmarkt an sich gibt es nicht!
Der Immobilienmarkt kann in unterschiedliche Teilmärkte aufgeteilt werden:
Zudem ist der Markt für Immobilien regional gegliedert und weist regionale Besonderheiten und/ oder Lagebesonderheiten auf. Zudem gibt es neben dem Verkaufsmarkt den Mietmarkt, der seinerseits wiederum Einfluss auf den Käufer-/ Verkäufermarkt nimmt, je nachdem, wie es um das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage auf diesem Markt bestellt ist. Die unterschiedlichen Märkte beeinflussen sich gegenseitig und haben wechselseitig Einfluss auf das Preisniveau des anderen Marktes. Ist der Erwerb von Wohneigentum (Wohnungen, Häuser) für weite Teile der Bevölkerung nicht mehr erschwinglich, was mit zunehmend steigendem Finanzierungszinssatz immer wahrscheinlicher wird, dann wird der Druck auf die Mietmärkte und die Wohnungsnot in den Großstädten wie Stuttgart noch weiter zunehmen. Natürlich wird ein steigender Zins die Immobilienpreise dämpfen und die starken Übertreibungen der Jahre ab 2018 bis heute (2022) beenden. Aber grundsätzlich ist der Finanzierungszinssatz ein wichtiger Einflussfaktor auf die Preise der Immobilienmärkte. So könnte das in jüngster Zeit von Ende 2021 bis Anfang 2022 stark gestiegene Zinsniveau eine Trendumkehr bei den Immobilienpreisen einläuten. Ein weiterer wichtiger Einflussfaktor stellt die Inflationsrate dar. Monokausale Erklärungsmodelle, dass die Immobilienpreise steigen, wenn die Inflationsrate steigt, sind mit Vorsicht zu genießen. Hier ist wieder der jeweilige Teilmarkt gesondert zu betrachten. Immobilie schätzen lassen - Fragen zum Immobilienmarkt | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Modernisierungen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die Modernisierungen, die über die Jahre bei einer Immobilie
vorgenommen wurden, müssen bei der Bewertung einer Immobilie sachgerecht berücksichtigt werden. Hierzu gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Das Punktemodell wurde ja hier auch bereits kurz skizziert. Grundsätzlich muss der Sachverständige das Modernisierungsmodell anwenden, das auch bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten vom Gutachterausschuss zugrunde gelegt wurde. Ein eigenes Modell finden Sie unter diesem Link: Modernisierungsrechner Dieser Rechner berücksichtigt das Herstellungs- oder Modernisierungsjahr jedes relevanten Gewerkes mit dem Gewicht, das es am Gesamtbauwerk hat und ermittelt so ein plausibles und nachvollziehabres verjüngtes (fiktives) Baujahr. Wenn immer mehr Komponenten im Sachwertverfahren (Bauwerte, Alterswertminderungen, etc.) zu niedrigen und/ oder nicht mehr vermittelbaren Ergebnissen führen, nimmt dessen Akzeptanz im Markt ab. Dem Endverbraucher des Gutachtens ist schwer zu vermitteln, dass man einen Sachwert mit einem Faktor von 1,5 oder 2,0 an den Marktwert anpassen muss. Dies stellt oft bei Reihenhäusern ein Problem dar. Natürlich sind die stark gestiegenen Sachwertfaktoren Ausdruck des überhitzten Immobilienmarktes und man erkennt an ihnen schön die Abweichung zwischen eigentlichem Substanzwert und Marktaufschlag. Aber teilweise dient ja der Sachwertfaktor teilweise zumindest dazu, die Unzulänglichkeiten des Sachwertverfahrens auszugleichen. Hier ist es meines Erachtens notwendig, Entwicklungen auf dem Baumarkt/ Immobilienmarkt dynamischer in der Bewertungspraxis zu berücksichtigen. Dies zeigt sich u. a. auch bei den Beschreibungen der Standardstufen zur Festlegung der Bauqualität. Ein anderes Beispiel aus der Praxis der Beleihunsgwertermittlung ist, dass man hier statisch mit 5 Prozent Mindestkapitalisierung arbeitet, anstatt dynamisch einen bestimmten Abstand zum marktgerechten Liegensschaftszinssatz festzulegen. Damit würde man auch hier brauchbarere Ergebnisse bekommen. Bewertung einer modernisierten Immobilie - Fragen zur Modernisierung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Richtwerte/ kostenlose Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Richtwerte können, wie es der Name schon sagt,
allenfalls Näherungswerte liefern, die für die betreffende Region, einen Ort oder eine Stadt typisch sind. Bodenrichtwerte liefern zum Beispiel einen Bodenwert, wie er für eine
vom Gutachterausschuss vorher definierte und festgelegte Richtwertzone typisch ist. Auch dieser Wert muss dann im nachhinein noch von einem Sachverständigen gewürdigt und untersucht werden.
Hierbei vergleicht man, ob die Merkmale des zu bewertenden Grundstückes mit denen der Richtwertzone übereinstimmen. Diesbezüglich wurde es meines Erachtens bisher versäumt,
den Gutachterausschüssen verbindlich vorzugeben, dass die wichtigsten Bewertungsparameter für jede Richtwertzone festzulegen und trasparent zu machen sind. Dies
sind insbesondere die in der Richtwertzone vorherrschende GFZ und die typische Grundstücksgröße. Es werden immer mehr kostenlose Schätzungen von Immobilien über Online- Tools
angeboten, wobei diese Angebote in der Regel irreführend sind, da sie nicht unmittelbar zu einem Ergebnis führen, sondern in erster Linie darauf abzielen, die Kundendaten
abzugreifen. Dementsprechend ist auch oft die Qualität dieser Angebote. Mit dem nachfolgenden Rechner können Sie kostenlos und direkt deutschlandweit grobe Richtwerte für Häuser ermitteln Ansonsten sollten Sie eher auf einen Gutachter für Immobilienbewertung zurückgreifen, der sich dann auch bei einer Besichtigung vor Ort ein Bild von Ihrer Immobilie macht und die individuellen Eigenschaften auch bei der Immobilienbewertung berücksichtigt. Nur so kann ein valider Marktwert ermittelt werden. Ermittlung valider Marktwert - Fragen zur Immobilienschätzung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Teilungserklärung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde,
durch die Wohnungseigentum begründet wird. Sie besteht aus einem schriftlichen Teil und einem zeichnerischen Teil, dem Aufteilungsplan. Dieser Aufteilungsplan
ist wichtig, weil durch ihn die jeweilige Wohnung und ihre Lage im Gebäude identifiziert wird. Jede Wohnung und die zu ihr gehörenden Räume sind in der Regel
mit der jeweiligen Zahl (Wohnung 1, Wohnung 2, etc.) im Plan gekennzeichnet. Im schriftlichen Teil ist zunächst festgehalten, ob es sich um eine Teilung nach § 3 oder § 8 des WEG handelt (ein oder mehrere Eigentümer). Dann folgen die wesentlichen Regelungsinhalte:
Ermittlung Wert Wohnung oder Mehrfamilienhaus - Fragen zur Immobilienwertschätzung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wohnungseigentum / Teileigentum / Unterschiede | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Das Wohnungseigentum ist ein Sondereigentum,
an Räumen, die ausschließlich zu Wohnzwecken dienen. Das Teileigentum ist Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Büro, Laden, Hallen, gewerbliche Nutzungen).
Beide sind verbunden mit einem Miteigentumsanteil an einem Grundstück. Es können also in einem Haus (z. B. Wohn- und Geschäftshaus) sowohl Wohnungseigentumsrechte als auch
Teileigentumsrechte begründet werden. Ein Tiefgaragenstellplatz wird auch oft als eigenes Teileigentum begründet, erhält also ein eigenes Teileigentums- Grundbuch. Oft erkennt
man schon auf dem Deckblatt des Grundbuchauszuges, ob es sich um ein Wohnungseigentum oder ein Teileigentum handelt. Gutachten für Wohnungseigentum / Teileigentum anfragen - Fragen zur Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Unabhängigkeit Gutachter | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bei Gerichtsgutachtern ist ein Kriterium die
sogenannte Befangenheit, das bedeutet, dass der Gutachter nicht mit der gebotenen Neutralität seiner Bewertungstätigkeit nachgehen kann. Es reicht schon der
Anschein der Befangenheit, um einen Gutachter wegen Befangenheit ablehnen zu können. Für den Anschein der Befangenheit reicht es schon aus, dass der Gutachter
zum Beispiel zusammen mit einer Partei zur Objektbesichtigung erscheint (Thema Mitfahrgelegenheit). Alleine dies würde schon ausreichen, dass die eine Partei
den Gutachter wegen Befangenheit ablehnen kann. Der Sachverständige muss daher besonders achtsam auch im Umgang mit formellen Regeln sein. Makler sind in den letzten Jahren auch zunehmend in den Markt für Immobilienbewertung vorgestoßen. Dies liegt sicherlich auch daran, dass die neuen Provisionsregelungen zu einem Rückgang der Provisionseinnahmen geführt haben und daher neue Betätigungsfelder gesucht wurden. Ein Makler hat sehr gute Grundlagen zur Einschätzung des Wertes von Wohnungen oder eines Hauses, da er aktiv am Immobilienmarkt teilnimmt und durch seine Vermittlungstätigkeit Immobilienpreise gut einschätzen kann. Hier sollte aber auch darauf geachtet werden, ob ein entsprechender Ausbildungsnachweis vorliegt. Am besten sollte dieser von den beiden renommiertesten Ausbildungs- Institutionen in Deutschland sein:
Ein Wochenendkurs bei der Dekra oder dem TÜV oder dem IVD reicht hier in der Regel nicht aus, um die notwendige Sachkunde zu erweben. Sicherlich gibt es auch noch einige andere Ausbildungen im Bereich der Immobilienbewertung. Berufserfahrung kann neben einer fundierten Ausbildung und Marktkenntnissen natürlich auch nicht schaden. Bei den Gutachten von Gutachterausschüssen ist die Qualität sehr durchwachsen. In größeren Städten kann man durchaus den Gutachterausschuss beauftragen, wenn man ausreichend Zeit mitbringt. Die Bearbeitungsdauern sind oft sehr lange, auch die Kosten sind oft durch Gebührentabellen statisch festgelegt und orientieren sich nicht am tatsächlichen Aufwand. In kleineren Gemeinden oder Städten wie Weissach im Tal, Allmersbach im Tal, Aspach, Steinbach, Schwaikheim, Backnang, Winnenden - aber auch in Waiblingen, Stuttgart, Esslingen, Ludwigsburg kann es durchaus ratsam sein, einen freien Sachverständigen mit der Bewertung zu beauftragen oder ein Angebot einzuholen. Gerade wenn man kein vollständiges Verkehrswertgutachten benötigt, bietet ein unabhängiges Sachverständigenbüro oft auch preiswertere Alternativen an, wie zum Beispiel Kurzgutachten oder gutachterliche Stellungnahmen zu Teilproblematiken (z. B. reine Ermittlung von Bauwerten). Gerade bei Kauf oder Verkauf eines Hauses, Wertermittlung bei Scheidung, oder beim Vererben eines Hauses ist es daher sinnvoll, die Angebote zu vergleichen. Gutachten mit über 20 Jahren Berufserfahrung - Fragen Sachverständiger / Gutachter Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Checkliste Hauskauf/ Immobilienkauf/ Wohnungskauf | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Beim Kauf einer Immobilie, egal ob es sich um
ein Haus oder eine Wohnung handelt, ist der wichtigste Rat: Holen Sie sich Verstärkung! Das können Bekannte sein, Handwerker, die Eltern - Hauptsache ist erst einmal, dass
Sie mindestens nach dem Vier- Augen- Prinzip vorgehen. Vier Augen sehen mehr als zwei. Zweiter Tipp: Überstürzen Sie nichts. Besichtigen Sie lieber einmal mehr als einmal zu wenig.
Oft fallen einem bei der zweiten Besichtigung wieder ganz andere Dinge auf, als bei der ersten und auch die evtl. vorhandene Anfangs- Euphorie, die den sachlichen Blick
trüben kann, ist verflogen. Sollten Sie sich dann immer noch nicht sicher sein oder sollte es offene Punkte geben, für die Sie eine sachverständige Meinung oder Bewertung
benötigen, kontaktieren Sie einen Sachverständigen und besichtigen mit ihm zusammen die Immobilie. Damit erhalten Sie eine unabhängige, vorurteilsfreie Meinung und Bewertung
der Wohnung oder des Hauses. Das fängt bei der Lageeinschätzung an und hört bei der Beurteilung der Bausubstanz und Ausstattung des Hauses auf. Auch sieht der Gutachter
den ein oder anderen offenliegenden Mangel, den Laien leicht übersehen. Hier kann Sparsamkeit am falschen Platz schnell teuer werden, wenn im Nachhinein Kosten das Budget belasten, mit denen man in der Budget- Planung nicht gerechnet hat. Eine Dachsanierung oder ein Heizungstausch kann schnell mit mehreren zehntausend € zu Buche schlagen. Gerade in einem überhitzen Immobilienmarkt, in dem für Bestandsimmobilien bereits sehr hohe Preise aufgerufen werden, kann man seine Verhandlungsposition verbessern, indem man ein fundiertes Sachverständigengutachten vorlegt, in dem der sachgerecht ermittelte Marktwert/ Verkehrswert ermittelt wurde. Auch der Verkäufer einer Immobilie profitiert von einer Wertermittlung, weil er dann nicht in Gefahr gerät, mit dem Wucherparagraphen § 291 StGB in Konflikt zu kommen, wenn er in einem angespannten Wohnungsmarkt (Notlage) einen Preis verlangt, der mehr als 50 Prozent über dem durchschnittlichen Verkehrswert liegt. Worauf sollten Sie noch beim Kauf einer Immobilie achten (Checkliste): Blick in wichtige Unterlagen/ Verzeichnisse werfen:
Diese Liste ist nicht vollständig, zeigt aber schon, dass eine solche Prüfung recht umfangreich ausfallen kann und Laien damit recht schnell überfordert sein können. Hilfe beim Kauf einer Wohnung/ eines Hauses - Fragen zur Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Vor-Ort-Besichtigung Immobilie | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Der Ortstermin ist ein wichtiger Bestandteil der Tätigkeit eines
Immobiliensachverständigen. Bei der Besichtigung verschafft sich der Gutachter einen Eindruck von allen wertrelevanten Parametern:
Neben diesen Hauptpunkten, werden auch die Unterlagen gesichtet/ besprochen und mit dem Auftraggeber erörtert, wie der genaue Auftragsinhalt lautet. Hierbei kommen immer wieder noch wichtige Details ans Licht, die dann bei der Bewertung noch berücksichtigt werden können. Soll zum Beispiel noch gleich ein Wohnrecht, ein Nießbrauch oder sonstige Rechte bei der Bewertung mit berücksichtigt werden? Kann das Grundstück überhaupt so geteilt werden, wie vom Kunden geplant? Hier darf vom Sachverständigen natürlich keine Rechtsberatung erfolgen, da dies den rechtsberatenden Berufen (Notar, Rechtsanwälte) vorbehalten ist. Aber es gibt eine große Schnittmenge, bei der der Gutachter für Immobilienbewertung beraten kann. Zumindest trägt er mit seiner Erfahrung zur Verdeutlichung und Klärung der Sachlage bei und kann dabei wertvolle Tipps geben. Die Ortsbesichtigung für ein Eigenheim (freistehendes Haus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte) dauert dabei in der Regel ungefähr eine Stunde. Dabei wird das Haus vom Keller bis zum Dach angeschaut und eine Art Bestandsaufnahme vorgenommen. Dabei stehen die oben bereits genannten Kriterien im Mittelpunkt. Fragen zur Ortsbesichtigung bei einer Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Minderwerte im Gutachten | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Das Thema Minderwerte bei der Ermittlung von Marktwerten ist kompliziert
und für den Laien, aber auch für die meisten Gutachter, schwierig zu verstehen bzw. umzusetzen. Minderwerte bei der Ermittlung des Sachwertes und Ertragswertes, z. B. für Bauschäden
oder Baumängeln, sind nur dann zusätzlich anzusetzen, wenn sie nicht bereits schon mit dem Ansatz der sonstigen Wertparameter berücksichtigt wurden. D. h. es ist unbedingt darauf zu
achten, dass Mängel/ Minderwerte nicht doppelt berücksichtigt werden. Aktuell ist die lineare Alterswertminderung zur Anwendung empfohlen, damit alle abgeleiteten Daten auf dem gleichen Alterswertminderungsmodell beruhen. Zusätzliche Minderwerte sollte man daher zum Beispiel bei älteren Baujahren nur dann vornehmen, wenn sie nicht bereits mit der linearen Alterswertminderung berücksichtigt sind. Dies ist oft schwierig zu beurteilen. Was macht man beispielsweise mit den Zwei- Scheiben- Holzverbundglasfenstern aus den 70er Jahren, deren wirtschaftliche Nutzungsdauer bereits abgelaufen ist? Ein Käufer wird diese austauschen müssen. Die vollen Kosten für den Austausch kann man aber nicht als Minderwert abziehen, da es sich gleichzeitig um eine Modernisierung handelt, die die angesetzte Restnutzungsdauer wieder anheben würde. Man behilft sich in der Regel damit, dass man die Kosten auch der in der Bewertung festgesetzen Alterswertminderung unterzieht. Damit ist man wieder modellkonform. Zu begrüßen ist es, dass die neue ImmoWertV 2021 hier neben der reinen Punktevergabe im Punktemodell 5 Abstufungen geschaffen hat, mit denen man den Zustand des Hauses bewerten kann, um so den Modernisierungsgrad zu beurteilen (Anlage 2, Punkt2 ImmoWertV2021):
Minderwerte werden nicht nur bei baulichen Mängeln angesetzt, sondern auch bei rechtlichen Mängeln oder Einschränkungen in der Nutzbarkeit, wie sie sich aus einem Bauverbot ergeben können oder wenn zum Beispiel sonstige Rechte in Abt. II des Grundbuches die Nutzung des zu bewertenden Grundstückes einschränken (z. B. Leitungs- oder Wegerechte). Ein Sonderfall ist der merkantile Minderwert. Das beste Beispiel ist das sogenannte "Spukhaus". Das Haus hat vermutlich bauphysikalisch keine Mängel, erzielt aber am Markt einen niedrigeren Preis, wenn ihm ein bestimmter Ruf anhaftet, der dazu führt, dass es am Markt nicht uneingeschränkt zu den üblicherweise zu erwartenden Marktpreisen veräußerbar sein wird. Weitere Minderwerte können sich u. a. aus folgenden Umständen ergeben:
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| Grundstücksmerkmale | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die ImmoWertV 2021 definiert gem. Anlage 5 Abs.II weitere Grundstücksmerkmale,
die neben dem abgabenrechtlichen Zustand bei baureifem Land im Zusammenhang mit dem Bodenrichtwert anzugeben sind, sofern sie wertrelevant sind: 1) Beitragsrechtlicher Zustand:
2) Bauweise oder Gebäudestellung zur Nachbarbebauung:
3) Maß der baulichen Nutzung:
4) Angaben zum Grundstück:
5) Sanierungs- und Entwicklungszusatz:
6) Bewertung der Bodenschätzung:
Es wäre schön, wenn zukünftig bei einigen Gutachterausschüssen gemäß dieser Vorgaben mehr Angaben zu den Bodenrichtwerten vorgenommen werden würden, da dies den Gutachtern bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten die Arbeit wesentlich vereinfachen würde. Fragen zu Grundstückmerkmalen im Rahmen der Erstellung von Gutachten für Immobilien | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Baulastenverzeichnis | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Das Baulastenverzeichnis wird bei den Bauämtern der Städte und
Gemeinden geführt. Bayern ist m. W. das einzige Bundesland, in dem kein Baulastenverzeichnis existiert. Eine Baulast entsteht durch Erklärung des Grundstückseigentümers
gegenüber der Baurechtsbehörde. Es entsteht damit eine öffentlich- rechtliche Verpflichtung gegenüber der Baurechtsbehörde, bestimmte, das Grundstück betreffende Dinge,
zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Eine Baulast kann daher auch nur durch Erklärung der Behörde wieder gelöscht werden, wenn die Gründe für ihre Eintragung weggefallen
sind und somit kein öffentliches Interesse mehr daran besteht. Nachfolgend einige Beispiele für Baulasten:
Baulasten stellen nicht selten für das sogenannte dienende Grundstück (zu dessen Lasten die Baulast eingetragen ist) eine Wertminderung dar. Zum Beispiel, wenn aufgrund eines Wegerechtes die Bebaubarkeit des belasteten Grundstücks eingeschränkt ist. Für das herrschende (begünstigte) Grundstück hingegen, ergibt sich oft eine Wertsteigerung. So kann sich aufgrund des Wegerechtes für das begünstigte Grundstück ein Vorteil ergeben, wenn die eigene Fläche dieses Grundstücks besser bebaut werden kann. Bei einer Vereinigungsbaulast profitieren in der Regel beide Grundstücke, da sie baurechtlich so behandelt werden, als wären sie ein Grundstück. Dies macht man u. a. dann, wenn beide Grundstücke für sich genommen nicht wie gewünscht bebaubar wären, diese Bebaubarkeit (z. B. das Maß der baulichen Nutzung) aber durch diese Vereinigung erhöht werden kann. Auch bei der Grenzabstandsbaulast gilt: Des einen Vor-, des anderen Nachteil. Wenn der Grenzabstand zum Nachbargrundstück für eine Bebauung von Grst. A nicht ausreichen würde, kann auf dem Nachbargrundstück mit Zustimmung dessen Eigentümers eine Grenzabstandsbaulast eingetragen werden, mit der das Nachbargrundstück in der Art belastet ist, dass auf einem ausreichend breiten Streifen nicht gebaut werden darf, so dass der notwendige Grenzabstand eingehalten wird. Für das Nachbargrundstück bedeutet dies natürlich eine Wertminderung, da sich dadurch in der Regel die eigene bauliche Nutzbarkeit verringert. Für Grst. A ergibt sich durch diese Baulast eine Wertsteigerung (was aber oft nichts anderes bedeutet, dass kein Wertabschlag gemacht werden muss, der sich ohne die Baulast ergeben hätte). Die Erschließungsbaulast sichert dem herrschenden Grundstück den Zugang zu einer öffentlichen Zuwegung (die ja in der Regel für eine bauliche Nutzung gegeben sein muss). Für eine Bebauung muss in der Regel eine bestimmte Anzahl von KfZ- Abstellplätzen nachgewiesen werden. Kann dies auf dem herrschenden Grundstück nicht realisiert werden, gibt es die Möglichkeit, auf einem dienenden Grundstück eine Stellplatzbaulast einzutragen. Damit wird dieses Grundstück verpflichtet, die notwendige Anzahl Stellplätze für das andere Grundstück bereit zu stellen. Gutachten unter Berücksichtigung von Baulasten anfragen - Fragen zur Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Sachwertfaktor | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Der Sachwertfaktor ist eine Größe in der Wertermittlung, die
immer dann stark an Bedeutung gewinnt, wenn sich die Marktwerte sehr stark von den mit einem bestimmten Modell ermittelten Sachwerten (Substanzwerten) entfernen.
Hat man zum Beispiel haussierende Märkte wie im Zeitraum 2017 - 2022 zu beobachten, dann liegt in den meisten Regionen Deutschlands der Sachwert teilweise weit über
1,00. Doch was ist der Sachwertfaktor. Der ermittelte Sachwert (Bodenwert + Bauwert(Zeitwert) + Baunebenkosten + Außenanlagen) führt nicht direkt zum Sachwert. Die Gutachterausschüsse
vergleichen deshalb die Kaufpreise mit den Sachwerten und werten aus, mit welchem Faktor man den Sachwert multiplizieren muss, um auf den Marktwert zu kommen. Ermittelt man
für eine Immobilie einen Sachwert von 100.000 €, der Kaufpreis lag aber bei 120.000 €, so beträgt der Sachwertfaktor 1,20. Liegt also der Sachwertfaktor > 1,00, so liegen die
Marktwerte über den Sachwerten. Sachwertfaktor kleiner 1,00 bedeutet, die Marktwerte liegen unterhalb der ermittelten Sachwerte. Wichtig ist dabei, dass das Sachwertmodell transparent
gemacht wird, nach dem die Sachwerte ermittelt und die Sachwertfaktoren abgeleitet wurden. Nur dann, wenn der Sachverständige in seinem Gutachten das gleiche Sachwertmodell
verwendet, mit dem die Sachwertfaktoren abgeleitet wurden, kann er auch ohne Probleme die danach abgeleiteten Sachertfaktoren verwenden. Bei Reihenhäusern müssen bei den üblicherweise verwendeten Sachwertmodellen in starken Verkäufermärkten (hochpreisige Märkte) in der Regel sehr hohe Sachwertfaktoren angewendet werden, da diese Immobiliengattung kleine Grundstücke und geringe Wohnflächen hat, also relativ geringe Sachwerte, aber gerade in Großstädten eine hohe Nachfrage auf sich vereinen, da sie noch einigermaßen erschwinglich sind (im Gegensatz zu freistehenden Häusern). Auch in Stuttgart werden nicht selten Sachwertfaktoren zwischen 1,5 - 2,00 für solche Häuser beobachtet. Auch die lineare Alterswertminderung hat in den letzten Jahren dazu beigetragen, dass die Sachwertfaktoren gestiegen sind, da sie manchmal zu einer übertriebenen Wertminderung im Sachwert führt, die am Markt so nicht durchsetzbar ist (weil auch für ältere Objekte höhere Preise gezahlt werden müssen). Im Prinzip kann man am Sachwertfaktor mit entsprechender Erfahrung in der Wertermittlung einiges ablesen bzw. wirft der verwendete Sachwertfaktor auch nicht selten Fragen auf:
Fragen zur Ermittlung von Sachwerten/ Sachwertfaktoren/ Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Liegenschaftszinssatz | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße in der Ertragswertermittlung.
Mit diesem Zinssatz wird der Barwert der Mieterträge aus der Immobilie ermittelt, d. h. er dient der Kapitalisierung der Zahlungsströme aus einer Immobilie. Was bedeutet
das nun übersetzt. Eine vermietete Immobilie bringt dem Eigentümer monatlich bzw. jährlich einen bestimmten Ertrag, auch Mieten genannt. Der Wert einer vermieteten Immobilie hängt daher
von der Höhe der Mieteinnahmen mit ab. Es ist logisch, dass ein Investor bereit ist, für eine Immobilie mit höheren Mieterträgen am gleichen Mikrostandort auch einen
höheren Kaufpreis zu bezahlen. Um nun den von Zahlungsströmen (Mieten) abhängigen Wert eines Wirtschaftsgutes (Immobilie) zu ermitteln, muss man dessen Barwert berechnen. Der Barwert ist der Wert, der heute (Wertermittlungsstichtag) gezahlt werden muss, um alle Zahlungsströme der Zukunft in einem Betrag abzugelten. Dazu wird der jährliche Mietertrag mit einem sogenannten Barwertfaktor multipliziert, der abhängig ist von der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Zinssatz, mit dem man diese Erträge kapitalisiert. Dieser Zinssatz wird Liegenschaftszinssatz genannt. Er ist ein Ausdruck des Risikos einer Immobilienanlage/ Immobilie. Wie immer bei Zinssätzen gilt: Je höher der Zinssatz, desto höher ist grundsätzlich das Risiko der Anlage (der Immobilie). Daher haben Wohnimmobilien mit einem breiten Nachfragerinteresse (Eigenheime, Wohnungen) den niedrigsten Liegenschaftszinssatz und reine Gewerbeimmobilien (z. B. Gewerbehallen) den höchsten Liegenschaftszinssatz. Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto höher wird bei gleichem Ertrag der Ertragswert. Der Barwertfaktor errechnet sich nach der Formel (Potenz (q; -n) - 1) / (q - 1), wobei q = 1 + p (p = Liegenschaftszinssatz). In der Regel sollen die Gutachterausschüsse für den Immobilienmarkt die Liegenschaftszinssätze ableiten und zur Verfügung stellen. Da dies aber nicht alle Gutachterauscchüsse tun, muss der Sachverständige hier oft auf seine eigenen Erfahrungswerte zurückgreifen. Hier werden auch vom IVD oder anderen Immobilienorganisationen oft Tabellen veröffentlicht, die je nach Immobilientyp unterschiedliche Liegenschaftszinssätze veröffentlichen. Diese können eine Hilfestellung bieten, können aber je nach regionalem Markt und Besonderheit der einzelnen Immobilie (ihrer Restnutzungsdauer, ihrer Ist- Mieten, ihrer Besonderheiten was evtl. Bewirtschaftungskosten angeht, etc.) sehr stark von solchen Tabellenwerten abweichen. Am validesten sind hier in der Regel Veröffentlichungen in den regionalen Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse, die dann vom Sachverständigen für Immobilienbewertung noch an die Besonderheit der jeweiligen Immobilie angepaßt werden können. Fragen zum Liegenschaftszinssatz/ Ertragswert / Marktwert | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ausbauverhältnis/ Nutzflächenfaktor (NFF) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Das Ausbauverhältnis ist eine Rechengröße/ ein Quotient, der
in der Immobilienbewertung hauptsächlich zur Plausibilisierung der Daten herangezogen wird, die nachher im Sach- oder Ertragswertverfahren verwendet werden. Das Ausbauverhältnis
ist der Quotient aus Bruttogrundfläche (oder Bruttorauminhalt) geteilt durch die Wohnfläche (vermietbare Hauptnutzfläche bei Gewerbeimmobilien). Für die unterschiedlichen Gebäudetypen gem. NHK
gibt es spezifische Norm- Ausbauverhältnisse. Durch Vergleich des im einzelnen Bewertungsfall ermittelten Ausbauverhältnisses mit diesen zu erwartenden Normwerten, kann man die Daten, die
man selbst für die Wertermittlung errechnet hat (BGF, Wohnfläche) auf Plausibilität prüfen. Gibt es starke Abweichungen zu den Normwerten, die sich nicht aus der Besonderheit der zu bewertenden
Immobilie erklären lassen (z. B. Teilausgebaute Kellergeschosse), sollten die Berechnungen noch einmal auf ihre Richtigkeit hin überprüft werden. Beim Ausbauverhältnis wird die gesamte Wohnfläche zur gesamten BGF eines Gebäudes ins Verhältnis gesetzt. Die Nutzflächenfaktoren beziehen sich auf das Verhältnis in den einzelnen Geschoss- Ebenen. Sie werden verwendet, um von der Außenfläche (BGF) auf die Innenfläche (Wohn- oder Nutzfläche) zu schließen. Dabei haben in der Regel die Erdgeschosse von Eigenheimen aufgrund der wenigen Zimmer und großen Räume mit wenigen Zwischenwänden höhere Nutzflächenfaktoren (ca. 0,83) als Obergeschosse mit Schlafräumen/ Bad (ca. 0,80) oder als Dachgeschosse, die aufgrund der Dachschrägen die niedrigsten Nutzflächenfaktoren haben (0,5 - 0,75 je nach Kniestockhöhe/ Gauben/ etc.). Natürlich sind die vorgenannten Beispielzahlen für die Nutzflächenfaktoren (Quotient aus BGF/ Wohnfläche) mit Vorsicht zu genießen, da auch hier evtl. Besonderheiten im Einzelfall zu berücksichtigen sind. Dies können sein:
Einige typische Norm- Ausbauverhältnisse (BGF/ Wfl.) bezogen auf die Bruttogrundfläche BGF sind je nach Gebäudetyp:
Die Quelle für die o. a. Ausbauverhältnisse ist eine Sprengnetter- Tabelle. Wie bereits beschrieben, müssen einige weitere Spezifikationen erfüllt sein, damit diese Norm- Quotienten 1:1 angewendet werden können. Aber sie verdeutlichen recht anschaulich, wie stark das Ausbauverhältnis vom jeweiligen Gebäudetyp abhängt. Dies gilt natürlich in gleichem Maße für die Baukosten. In der Regel gilt die Faustformel: Je niedriger das Ausbauverhältnis, desto besser ist die bauliche Ausnutzung eines m² BGF im Bezug auf eine höherwertige Nutzung (z. B. Wohnnutzung) und desto höher ist auch der Bauwert/ die Baukosten bezogen auf diese Einheit (m² BGF). Möchten Sie den Zusammenhang zwischen Baustandards/ Gebäudetypen/ Bauwerten weiter vertiefen, können Sie das auf den folgenden Seiten tun: Ermittlung Baustandardstufe nach NHK Ermittlung Bauwert je nach Gebäudetyp Fragen zu Ausbauverhältnis/ Nutzflächenfaktor / Plausibilisierung des Marktwertes | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Baukosteninformationszentrum BKI | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Das BKI - Baukosteninformationszentrum
Deutscher Architektenkammern GmbH Stuttgart - führt Baukostendatenbanken, in denen Daten zu real abgerechneten Bauvorhanden in ganz Deutschland abgespeichert
sind. Diese Daten werden ausgewertet und es gibt erschiedene Fachbuch- Veröffentlichungen, die sich mit Baukosten- Kennwerten beschäftigen. Die Fachbuchreihe
Baukosten Neubau ist auch für Sachverständige sehr interessant, da darin jährlich für folgende Objektkategorien aktuelle Neubaukosten (Durchschnittswerte und
einzelne beispielhafte Objekte) veröffentlicht werden:
Die veröffentlichten Regionalfaktoren im BKI 2021 erscheinen mir leider wenig plausibel und haben mit den unterschiedlichen Werte- und Preisniveaus aus Wertermittlungssicht nichts zu tun. Es ist daher fraglich, ob es sinnvoll ist, diese Regionalfaktoren zu verwenden. M. E. sollte dies nur erfolgen, wenn es aus Gründen der Modellkonformität nicht anders geht. Fragen zu BKI und Baukosten von Immobilien | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Das Wohnungsrecht | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche
Dienstbarkeit. Sie beinhaltet für den Berechtigten das Recht, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.
Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, 1037 Abs.1, 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057 und 1062 entsprechende
Anwendung.
Gemäß § 1093 Abs.2 dürfen auch Familienangehörige oder Pflegepersonal in die Wohnung mit aufgenommen werden. Wichtig ist insbesondere § 1061 BGB: Das Recht erlischt mit dem Tode des Berechtigten, ist also grundsätzlich nicht vererbbar. Interessant ist die Frage der Bewertung einer Immobilie, eines Hauses, in dessen Grundbuch in Abt.II ein solches Wohnungsrecht eingetragen ist (oder werden soll). Bei Sachwertobjekten (Eigenheime, Reihenhäuser, etc.) erfolgt die Bewertung in der Regel folgendermaßen:
Fragen zum Wohnungsrecht/ zu der Bewertung einer mit Wohnungsrecht belasteten Immobilie | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist in
§ 1090 Abs.1 per Legaldefinition definiert: Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück
in einzelnen Beziehungen zu benutzen, oder dass ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die den Inhalt
einer Grunddienstbarkeit (§§ 1018 ff. BGB) bilden kann. Neben dem Nießbrauch (§ 1030 BGB) und dem Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) ist ein typisches Praxisbeispiel, dass ein Energieversorgungsunternehmen
seine Masten auf einem Grundstück betreiben darf. Überregionale Leitungen für die Strom- oder Wasserversorgung, die über fremde Grundstücke führen, werden auch oft
mit beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten (bpD) zugunsten der entsprechenden Firmen abgesichert. Die bpD umfaßt dabei auch in der Regel die Wartung und Instandhaltung und kann daher
in Einzelfällen schon zu erheblichen Wertminderungen führen, insbesondere wenn die Bebaubarkeit der belasteten Grundstücke dadurch wesentlich eingeschränkt wird. Unbdenklich hinsichtlich des Werteinflusses ist eine bpD, wenn sie markttypische Rechte absichert, die auf den Nutzwert der Immobilie keinerlei Einfluss haben. So zum Beispiel bei Abwasserleitungsrechten bei Reihenhausgrundstücken, bei denen sich die Häuser gegenseitig bestimmte Rechte einräumen, die aufgrund der Reihenbebauung notwendig sind. Das gleiche gilt oft bei Wohnungseigentum, bei dem solche Rechte auch in den seltensten Fällen eine Wertrelevanz haben. Fragen zu beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten oder zur Bewertung entsprechend belasteter Immobilien | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die Grunddienstbarkeit | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die Grunddienstbarkeit ist in
§ 1018 ff BGB geregelt. Im wesentlichen ist sie vergleichbar mit der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, mit dem Unterschied, dass das Recht nicht einer
definierten natürlichen oder juristischen Person zusteht, sondern mit dem Eigentum an einem anderen Grundstück (in der Regel Nachbargrundstücke) verknüpft ist. Das
Recht zur Ausübung der Grunddienstbarkeit steht also dem Eigentümer des Grundstückes zu, für das die Grunddienstbarkeit begründet wurde. Folgende Grunddienstbarkeiten kommen in der Praxis häufiger vor:
Das belastete Grundstück wird als "dienendes Grundstück" und das berechtigte Grundstück als "herrschendes Grundstück" bezeichnet. Bei solchen Rechten gibt es in der Regel eine schuldrechtliche Vereinbarung (Vertrag), die dem Recht zugrunde liegt und dieses begründet. Darin sind die wesentlichen Punkte geregelt, z. B. ob es sich um ein unentgeltliches Recht handelt oder zum Beispiel beim Überbau eine Überbaurente zu zahlen ist etc. Dieser schuldrechtliche Teil wird in der Regel durch eine notarielle Urkunde verbrieft, die auch gleichzeitig benutzt wird, um das Recht im Grundbuch einzutragen. Dazu wird diese Urkunde mit einem entsprechenden Eintragungsantrag an das Grundbuchamt geschickt. Mit der Eintragung im Grundbuch (und nur dann) entfaltet das Recht eine sogenannte dingliche Wirkung, d. h. es wirkt nicht nur schuldrechtlich zwischen den Vertragsschließenden, sondern auch solange es im Grundbuch eingetragen ist für und gegen jedweden Rechtsnachfolger (z. B. bei Eigentumswechseln). Dies ist oft für Banken bei einer Beleihung eines Grundstückes wichtig, da zum Beispiel Wegerechte oder Leitungsrechte dauerhaft (mindestens während der Darlehenslaufzeit) gewährleistet sein müssen und auch bei einer Zwangsversteigerung Bestand haben müssen, um den Wert der Immobilie nicht zu gefährden. Fragen zu Grunddienstbarkeiten oder zur Bewertung entsprechend belasteter Immobilien | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Altlasten | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Altlasten entstehen durch bestimmte Nutzungen eines Grundstückes in der
Vergangenheit, durch die das Grundstück mit umwelt- und/oder gesundheitsschädlichen Stoffen kontaminiert wurde. Diese Belastung kann den bestimmungsgemäßen Gebrauch des
Grundstückes entsprechend des Flächennutzungs- bzw. Bebauungsplans mehr oder minder stark beeinträchtigen. Dies kann soweit gehen, dass eine weitere Nutzung des Grundstückes
überhaupt nicht mehr möglich ist. Dies hat natürlich unter Umständen starke Auswirkungen auf die Immobilienbewertung und den Wert des Grund und Bodens. Durch Vornutzungen bekannte
Altlasten sind im Altlastenkataster der Landratsämter erfasst und werden dort dort kartiert und nach evtl. weiteren Maßnahmen beurteilt. Für die Gutachtenerstellung (Verkehrswertgutachten) wird zunächst
geprüft, ob das zu bewertende Grundstück im Altlastenkataster erfasst und geführt wird. Sollte dies nicht der Fall sein, ist das noch keine Gewähr, dass keine Belastungen vorliegen,
aber zumindest ist nichts von schädlichen Vornutzungen bekannt, was zunächst einmal ein Entwarnungssignal darstellt. Folgende Vornutzungen können einen Altlastenverdacht begründen:
In den größeren Städten existiert darüber hinaus auch des öfteren ein Kampfmittel- Kataster, in dem aufgeführt ist, ob ein Grundstück im Verdacht steht, mit Kampfmitteln aus dem zweiten Weltkrieg (Blindgänger) belastet zu sein. Da die Beseitigung zunächst einmal dem Grundstückseigentümer obliegt, kann so eine Kampfmittelbeseitigung zu hohen Kosten führen und daher auch eine starke Belastung des Grundstückswertes darstellen. Der Werteinfluss einer Altlast hängt davon ab, wie stark sie die vorgesehene oder vorhandene Nutzung eines Grundstückes beeinträchtigt. Eine Belastung, die mit "b" für belassen und evtl. weiter beobachten gekennzeichnet ist und die z. B. bei einer weiteren gewerblichen Nutzung keine Probleme bereitet, hat nur sehr kleine Auswirkungen. Insbesondere bei Umnutzungen zu sensiblen Wohnnutzungen ergeben sich die größten Einschränkungen, z. B. wenn vor einer Neubebauung umfangreiche Erdreich- Erkundungen/ Bohrungen durchgeführt werden müssen oder ein Bodenaustausch bis in bestimmte Schichten vorgenommen werden muss. Hier entstehen dann auch durch die Lagerung des kontaminierten Erdreiches zusätzliche Kosten. Die Monetarisierung solcher Altlasten und die Festlegung der erforderlichen Minderwerte im Bezug auf den Marktwert kann dann in der Regel nur unter Hinzuziehung weiterer Spezialisten der entsprechenden Fachgebiete erfolgen. Deren Ergebnisse kann dann der Sachverständige für Immobilienbewertung wiederum bei der Festlegung des Marktwertes berücksichtigen. Zur Auskunft aus dem Altlastenkataster benötigt man ein berechtigtes Interesse, muss also entweder der Eigentümer oder ein Rechteinhaber (z. B. Gläubiger) sein, oder man benötigt als Gutachter eine entsprechende Vollmacht des Eigentümers. Fragen zu Altlasten oder zur Bewertung entsprechend belasteter Immobilien | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Single-tenant-Objekt | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ein Single-tenant-Objekt ist dadurch gekennzeichnet, dass es nur
einen einzigen Mieter gibt. Größere Gewerbeimmobilien sind ja normalerweise in der Masse dadurch gekennzeichnet, dass sie durch eine Vielzahl
von Mietern genutzt werden. Bei einem Wohn- und Geschäftshaus beispielsweise gibt es ja oft ein oder mehrere Läden im Erdgeschoss und in den Obergeschossen mehrere
Büro-, Praxis-, oder Wohnungsmieter. Der Vorteil bei einer Vielzahl von unterschiedlichen Mietern (Privatpersonen und/ oder Firmen) ist, dass einerseits das Bonitätsrisiko breit
gestreut (diversifiziert) ist und andererseits aber auch das Branchen- bzw. Objektrisiko dadurch minimiert wird. Ist z. B. die Nachfrage nach Büroraum schwach und es drohen bei diesen
Flächen Leerstände, so kann dies durch den Wohnungsbestand abgepuffert werden, der u. U. stabil ist. Hat man nur einen einzigen Mieter, zum Beispiel eine Firma, die ein komplettes
Gebäude mietet, hat dies zwar zunächst auch Vorteile. U. a. spart man Verwaltungskosten. Aber das Risiko eines Mietausfalles oder eines Komplett- Leerstandes ist ungleich
höher, da die Gefahr besteht, dass bei einer Kündigung des Mietvertrages oder bei Insolvenz der Firma das komplette Objekt leer steht. Zudem ist die Ausstattung von Single-tenant-Objekten nicht selten auf die Bedürfnisse des einzigen Mieters zugeschnitten, so dass nach Auszug oft größere Änderungen/ Umbauten notwendig sind, um das Gebäude wieder drittverwendungsfähig zu machen. Fragen zur Bewertung von Gewerbeobjekten | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Gentrifizierung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Unter der Gentrifizierung eines Viertels oder Stadtteils versteht
man die durch Sanierung alter gewachsener Stadtviertel mit heterogenem Wohnungsbestand und Mieterklientel einhergehende völlige Veränderung des Charakters dieses Viertels
hin zu hochpreisigem Wohnraum, der für die bisherigen Bewohner unerschwinglich wird. Dies betrifft oft Kern- oder Innenstadtbereiche, die für Investoren interessant sind,
da hier durch die Sanierung und Schaffung hochwertigen Wohnraums in Verbindung mit der zentralen Lage hohe Gewinnmargen verbunden sind. Hier liegt also ein klarer Zielkonflikt
vor, zwischen dem Erfordernis, auch im Hinblick auf die Klimabilanz solcher älteren Gebäude, diese zu modernisieren und zwischen der berechtigten Forderung, dass sozial Schwächere
nicht einfach durch "Luxussanierungen" aus ihrem angestammten Quartier vertrieben werden sollen und dürfen. Die meisten Großstädte sind daher dazu übergegangen, für Quartiere, in denen genau diese Gefahr besteht, sogenannte Milieuschutzsatzungen zu beschließen. Mit diesen sollen Luxussanierungen und Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen verhindert werden, um den Charakter der Quartiere zu erhalten. Hierbei sollte aber m. E. auch darauf geachtet werden, dass Modernisierungen im Gebäudebestand auch weiterhin für die Eigentümer attraktiv bleiben, weil sich dies sonst kontraproduktiv auf die Klimaschutzziele auswirkt. Hier sind m. E. Anreizsysteme allemal planwirtschaftlichen Vorgaben vorzuziehen. Der Gutachter sollte sich bei einer Immobilienbewertung in einem Milieuschutzgebiet die entsprechende Milieuschutzsatzung genau anschauen und dann entscheiden, ob und wenn ja, welchen Einfluss diese auf das Gutachten bzw. den Immobilienwert haben könnte. Idealerweise wäre hier auch der Gutachterausschuss gefragt, für solche Gebiete eigene Wertparameter für den Markt abzuleiten (Vergleichspreise, Liegenschaftszinsen, Sachwertfaktoren). Fragen zu Gentrifizierung/ Immobilienbewertung im Milieuschutzgebiet | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Kommunwand/ Schallschutz | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Eine Kommunwand ist, wie es der Name schon sagt, eine gemeinsame Trennwand,
die sich zwei Gebäude teilen. Gemeinsame Wohnungstrennwände sind im Geschosswohnungsbau gang und gäbe. Aber bei älteren Baujahren (bis in die 60er Jahre) wurden auch Doppelhaushälften und
Reihenhäuser mit gemeinsamen Trennwänden (Kommunwänden) gebaut. Darauf sollten insbesondere Käufer solcher älteren Gebäudetypen achten, da diese Gebäude in der Regel sehr hellhörig sind.
Der Schallschutz läßt sich auch fast nicht nachträglich verbessern, da insbesondere Körperschall direkt über die Kommunwand übertragen wird. Neue Gebäude haben zweischalige Trennwände (jedes Haus seine eigene Außenwand), die zusätzlich bei der Errichtung durch eine dazwischen stehende Dämmmatte geschützt sind, damit sich keine Putznasen bilden; also Mörtelbrocken, die beim Hochmauern der Wände in den Zwischenspalt fallen könnten und eine Mörtelbrücke und somit Schallbrücke zweischen den zwei Trennwänden bilden würden. Bei älteren Gebäuden mit einschaligen Kommunwänden muss bei der Immobilienbewertung in der Regel ein Minderwert/ Abschlag für den schalltechnischen Mangel berücksichtigt werden. Dies sollte m. E. auch dann erfolgen, wenn ein Verkäufermarkt vorherrscht. Wenn der Käufer solche bautechnischen Mängel/ Nutzungsnachteile aufgrund der Marktbedingungen preislich nicht als Abschlag durchsetzen kann, muss dies über den Sachwertfaktor berücksichtigt werden. Bautechnische Fragen im Zusammenhang mit der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Dränage | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Eine Dränage im bautechnischen Sinne dient dazu, Oberflächenwasser zu sammeln und vom Gebäude weg
zu führen, so dass es keine Schäden anrichten kann. Eine Dränung (Drainage) ist insbesondere bei Hanggrundstücken und bei bindigen Böden (Lehm oder Ton) erforderlich.
Wenn der Baugrund eher aus durchlässigen (nicht bindigen Böden) besteht wie z. B. Kies oder Sand oder sowieso eine Bauwerksabdichtung gegen drückendes Wasser gemäß
DIN 18195 zur Ausführung kommt, ist eine Dränung in der Regel nicht erforderlich. Dränagen sind in der DIN 4095 geregelt und zwar hinsichtlich:
Fragen zu Drainage/ Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Schadstoffe in Gebäuden | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Folgende Schadstoffe können in Gebäuden vorkommen (ohne Gewähr der Vollständigkeit):
Künstliche Mineralfasern werden aus mineralischen Rohstoffen (Glas, Sand, Kalkstein, Soda) synthetisch hergestellt. Sie sind nicht brennbar, besitzen gute Wärmedämmeigenschaften und sind hitzebeständig (z. B. Hochtemperaturwollen/ Keramikfasern bis 1.400 Grad Celcius). Je nach Produkt aind als Bindemittel Phenol- und Harnstoff-Formaldehyd- Harze (0,5 - 7 %) und ca. 0,5 % Schmelzmittel (z. B. Mineralöle, Silikonöle und Silikonharze) zugesetzt. Die häufigsten Anwendungsgebiete von KMF in Gebäuden sind:
KMF ersetzen oft Asbest, da sie ähnliche technische Eigenschaften besitzen. Problem: KMF setzen oft lungengängige Fasern frei. Bei Herstellung von Produkten bis zum Jahr 2000 stehen viele dieser Fasern im Verdacht, krebserzeugend zu sein. Die toxikologische Wirkung hängt davon ab, wie biobeständig solche Fasern sind, d. h. wie lange sie im Körpergewebe verbleiben oder ob sie dort abgebaut werden können. Hier sollte auf das RAL- Gütezeichen bei Mineralwollen geachtet werden, das Erzeugnisse kennzeichnet, die nach aktueller Erkenntnis nicht krebserregend sind. Zudem gibt es "Technische Regeln für Gefahrstoffe - Verzeichnis krebserregender, erbgutverändernder oder fortpfanzungsgefährdender Stoffe", die für eine Beurteilung herangezogen werden können. Holzschutzmittel Chemische Holzschutzmittel sollen Bauteile aus Holz vor Schädigungen durch Pilze und Insekten schützen. Insbesondere ab den 60er- Jahren wurden diese verstärkt beim Holzschutz eingesetzt. Das deutsche Institut für Bautechnik (DIBt) führt folgende Mittel auf:
Pentachlorphenol - PCP PCP wurde etwa bis Mitte der 1980er- Jahre im Holz- und Bautenschutz verwendet, insbesondere durch Anstriche, teilweise wurden PCP- haltige Spanabfälle auch zu Spanplatten verarbeitet. Die PCP- Konzentration ist bei Anstrichen in der Regel in den obersten 3 - 5 mm am größten (ca. 90 Prozent) und nimmtin tieferen Schichten ab. PCP diffundiert von der Oberfläche in die Raumluft und es kommt dadurch zur sekundärkontamination weiterer Oberflächen im Raum. Teilweise wurden PCP- haltige Anstriche nicht nur für Holzbauteile, sondern auch zur Hausschwammbekämpfung auf Mauerwerk und in Üutzen verwendet. PCP hat fungizide, bakterizide und algizide Eigenschaften.PCP wurde ca. ab 1945 hergestellt. Weitere Anwendungsbereiche von PCP waren:
Die Herstellung von PCP/ PCP-haltigen Produkten ist seit dem 12.12.1989 verboten. In anderen Teilen der Welt wird es nach wie vor hergestellt und benutzt (z. B. Bekämpfung der Bilharziose durch Saugwürmer in Gewässern). PCP ist oft herstellungsbedingt durch Dioxine und Furane verunreinigt, die zusätzlich die Gesundheit schädigen können. Es ist als krebserregend (Kanzerogenitätskategorie K2) eingestuft und kann folgende Wirkungen/ Auswirkungen/ gesundheitliche Beeinträchtigungen haben bzw. verursachen:
Im Zweifel kann durch eine Blut- oder Urinuntersuchung eine erhöhte Konzentration von PCP im Körper festgestellt werden. Zur Vermeidung von gesundheitlichen Schäden gibt es Grenzwerte für Raumluft, Hausstaub, in Erzeugnissen, für den Arbeitsplatz, in Trinkwasser, im Boden und für die Gesamtaufnahme. Dies ist u. a. geregelt in folgenden deutschen bzw. europäischen Verordnungen/ gesetzlichen Vorgaben:
Lindan (Hexachlorcyclohexan HCH) Lindan ist ebenfalls ein chlorierter Kohlenwassstoff mit verschiedenen möglichen Isomeren (Alpha- , Beta-, Gamma- HCH). Hier ist insbesondere das Isomer Beta- HCH fürWarmblüter gefährlich, da es sich im Körper über lange Zeiträume anreichern kann. Das Alpha- HCH wird ziemlich rasch abgebaut. Das Gamma- HCH hat eine hohe akute Toxizität und wirkt daher sehr wirksam als Fraß-, Atem- und Kontaktgift auch gegen Insekten. Daher wurde ab 1983 nur noch 99-prozentiges Gamma- HCH als Holzschutzmittel eingesetzt, oft zusammen mit PCP. Produktnamen waren beispielsweise "Xylamon- Echtbraun" oder "Xyladecor". In "Hylotox 59" wurde es zusammen mit DDT verwendet. Obwohl es nicht verboten ist, werden in Deutschland in der Regel keine Lindan- haltigen Holzschutzmittel mehr hergestellt bzw. angewendet. Es durfte bis 2006 in Europa zur professionellen Schutzbehandlung von Schnitt-, Bau- und Rundholz angewendet werden, im Gesundheitswesen bis 2007. Teilweise wurde es früher auch in Form von Sprays, Streifen, Ameisenpulvern in Innenräume eingebracht. Die gesundheitlichen Auswirkungen sind ähnlich wie bei PCP. DDT (Dichlordiphenyltrichlorethan) Synthetische Chemikalie aus Chlorbenzol und Chloralhydrat. Wurde seit 1939 flächendeckend als Insektizid verwendet (Malaria- u. Typhusbekämpfung, Landwirtschaft - vor allem beim Baumwollanbau, Forstwirtschaft, baulicher Holzschutz). Dann wurde entdeckt, dass sich DDT auch in Gebiete verbreitet, in denen es nie direkt benutzt wurde (z. B. Polregionen). Seit dieser Entdeckung wird DDT als POP (persistent organic pollutant: langlebiger organischer Schadstoff) eingetuft und seit 2001 weltweit mit einigen Ausnahmen (Malaria- und Tse-Tse-Fliegen- Bekämpfung) verboten. In der BRD bereits ab 1972 verboten, in der ehemaligen DDR erst ab 1991. DDT war u. a. in Produkten mit den folgenden Namen enthalten: Hylotox IP und Hylotox 59. Diese Produkte wurden u. a. für die Imprägnierung von Dachstühlen, Holzeinbauten oder auch Möbeln verwendet. Auf der Holzoberfläche bildeten sich mit der Zeit weißgraue, glitzernde DDT- Kristalle. Gefährdung erfolgt dann durch Staub und abgeriebene Kristalle. Aufgrund seines lipophilen Charakters reichert es sich im Körper von Warmblütern an und kann bei starken Konzentrationen zu Nervenschäden, Schäden des Immunsystems, Nieren- und Leberschäden führen. Carbolineum Carbolineum ist ein Gemisch von Teerölen und ist oft mit weiteren fungiziden und insektiziden Wirkstoffen versetzt. Es ist eine rotbraune, wasserunlösliche, teerartige Flüssigkeit, die stark nach Teer riecht. Teeröle werden seit über 150 Jahre als Holzschutzmittel eingesetzt. Da sie seit längerem als krebserregend eingestuft sind, wurden ihre Verwendung durch die Teerölverordnung (TeerölV) von 1991 eingeschränkt. Heute nur noch zulässig für industrielle und gewerbliche Zwecke wie z. B. Eisenbahnschwellen. Vorsicht ist daher insbesondere dann geboten, wenn Altholz in Innenräumen verwendet werden soll, das früher einmal für solche industrielle Zwecke verwendet wurde und der Verdacht besteht, dass es mit Teerölen behandelt wurde. Gesundheitsrisiken sind neben schweren Haut- und Schleimhautreizungen die krebserregenden, erbgutverändernden und fruchtschädigenden Eigenschaften der Inhaltstoffe. PCB PCB ist eine sythetische Chemikalie aus der Gruppe der chlorierten aromatischen Kohlenwasserstoffe. Es gibt eine ganze Reihe unterschiedlicher Verbindungen, von Trichlobiphenyl, Tetrachlorbiphenyl, Petachlorbiphenyl, Hexachlorbiphenyl, etc.). Diese Stoffe wurden im Baugewerbe in folgenden Bereichen verwendet:
PCB diente dabei als "Weichmacher" in diesen Dichtmassen, die auch als Thiokol- Massen bezeichnet wurden und immer noch werden, da nicht jede Thiokol- Dichtmasse PCB- haltig ist. Dies kann nur mittels chemischer Analyse geklärt werden. Eine Belastung von Innenräumen kann insbesondere durch Gebäudetrennfugen und Bewegungsfugen zwischen Betonfertigteilelementen entstehen. Teilweise wurden auch Akustik- Deckenplatten der Fa. Wilhelmi bis 1971 mit einem PCB- haltigen Flammschutzanstrich versehen. Gefährlich ist PCB wegen seiner Langlebigkeit und seiner lipophilen Eigenschaften und aufgr. des Verdachts, dass diese Substanzen teilweise hormonelle Wirkungen im Körper auslösen können. Bei der Reproduktionstoxizität ist es mit R2 und bei der Kanzerogenität (krebserzeugend) mit K3 eingestuft. Weiterhin gibt es Anzeichen dafür, dass durch PCB chronische Erkrankungen aufgrund der Immuntoxizität, der Neuro- und Lebertoxizität ausgelöst werden können. PCB kommt leider mittlerweile überall in der Umfeld vor. Am meisten wird durch die Nahrung (insbesondere fettreiche tierische Nahrung), weniger durch die Atemluft aufgenommen. Ein Augenmerkt sollte bei Kindergärten und Schulen darauf gerichtet sein, dass es durch Sekundätquellen (Staub, Abrieb, Böden, Möbel) nicht zur oralen Aufnahme kommt. Für Sanierungserfordernisse gibt es in den Bundesländern in der Regel PCB- Richtlinien. Hochgefährlich sind insbesondere auch großflächige Farb- und Brandschutzanstriche, die hochchlorierte PCB- Gemische enthalten, da diese oft mit polychlorierten Dibenofuranen (PCDF) und Dibenodioxinen (PCDD) verunreinigt sind. Diese sind besonders toxisch und stellen auch bei Aufnahme über die Atemluft eine große Gesundheitsgefahr dar. PAK - Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe PAK sind Kohlenwasserstoffverbindungen, die aus mehreren verbundenen Benzolringen bestehen. PAK- haltige Stoffgemische können sein:
Bei Gussasphalt, der oft bei der Altbausanierung für Estriche verwendet wird, besteht das Risiko hauptsächlich beim Einbau durch die Bitumendämpfe und -Aerosole. Nach dem Aushärten (innerhalb eines Tages) und dem Belegen besteht nach bisherigen Erkenntnissen kein Risiko mehr. Die übrigen Stoffe werden in der Regel nur noch im Außenbereich eingesetzt, können einem aber noch in älteren Gebäuden begegnen. Z. B.:
Darüber hinaus kommen PAK nicht nur im Baubereich vor, sondern wurden leider schon in einer Reihe alltäglicher Gebrauchsgegenstände und auch Nahrungsmitteln festgestellt(Werkzeuggriffen, Lebensmitteln (Traubenkernöl), Räucherprodukte, KfZ- und Heizabgase, Ablagerungen nach Brandschäden, Tabakrauch, etc.). Die Gesundheitsschäden sind ähnlich wie bei den vorhergehenden Schadstoffen, in erster Linie natürlich die krebserzeugende Wirkung. Formaldehyd Die Hauptquelle von Formaldehyd in Innenräumen sind:
Seit Anfang der 1980er- Jahre dürfen nur noch Holzwerkstoffplatten in Verkehr gebracht werden, die die E1- Anforderung der DIN 68763 ("Spanplatten - Flachpressplatten für das Bauwesen") erfüllen, d.h. einen Emissionsgrad unter 0,1 ppm (Parts per Million) nach der Prüfkammer- Methode einhalten. Bei steigender Temperatur und steigender Luftfeuchtigkeit steigt auch grundsätzlich die Abgabe von Formaldehyd an die Raumluft. Daher werden die Grenzwerte unter Realbedingungen wahrscheinlich desöfteren nicht eingehalten, zumal dann, wenn in den Räumen zu geringe Luftwechselraten herrschen. Der unter Laborbedingungen zugrunde gelegte Luftwechsel von 1 Luftwechsel pro Stunde wird in der Praxis bei herkömmlicher Fensterlüftung, die immer noch vorherrscht, kaum erreicht. Bei beschichteten Möbeln ist die Abgabe geringer als bei unbeschichteten Platten. Gesundheitsgefahren bestehen durch Haut- und Schleimhautreizungen und bei hohen und dauerhaften Expositionen Kanzerogenität. Flüchtige organische Verbindungen (VOC) VOC können in sehr vielen Stoffgruppen vorkommen:
Bei hoher Konzentration der oben aufgeführten Stoffe kann es zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen und auch teilweise starken Geruchsbeeinträchtigungen kommen. Einige Stoffe werden auch mit dem "Fogging- Effekt" in Verbindung gebracht, bei dem sich plötzlich Tapeten oder Möbel- und Bauteiloberflächen in Innenräumen verfärben/ dunkel werden. Anorganische Schadstoffe - Blei, Kupfer, Quecksilber Neben den o. a. Metallen können auch weitere Metalle/ Halbmetalle in Innenräumen/ im Hausstaub auftreten:
Quellen können außerhalb der Gebäude liegen (Eintrag von außen über Luft/ Abgase) oder innerhalb (Abrieb von Gebrauchsgegenständen, Teppichböden, alte Schüttungen in Holzbalkendecken, bei gewerblicher Nutzung frühere Nutzungen, etc.) Nachfolgend werden die wichtigsten Quellen für Blei, Kupfer und Quecksilber aufgelistet: Quellen für mögliche Blei- Belastungen:
Mögliche Quellen für Kupfer- Belastungen:
Mögliche Quellen für Quecksilber- Belastungen:
Blei ist als toxisch, fruchtbarkeitsgefährdend und fruchtschädigend eingestuft (TRGS 905) und gilt als möglicherweise kanzerogen. Aufgrund der deutlich reduzierten Verwendung von Blei sind akute Vergiftungen wesentlich seltener geworden. Relevant sind aber die chronischen Belastungen durch Bleianreicherungen im Körper, die das Wachstum des Nervensystems stören können, ebenso wie die Immunabwehr und die bei Erwachsenen zu einem Anstieg des Blutdrucks führen können. Kupfer kommt im Hausbau hauptsächlich bei Wasserleitungen und bei Spenglerarbeiten (Dachrinnen/ Fallrohre/ Verwahrungen) und bei der Elektroinstallation (Elektroleitungen) vor. Darüber hinaus in Kupfersalzen als Holzschutzmittel. Im Weinbau wird Kupfersulfat als Antifungizit eingesetzt. Außerdem findet man Kupferverbindungen in giftigen Farbpigmenten wie Schweinfurter Grün und Florentiner Braun. Kupfer ist für den Menschen weniger toxisch, aber bei der Kombination von Kupferrohren als Trinkwasserleitung und Trinkwasser mit niedrigem pH- Wert (< 7,4), sollte man insbesondere wenn Säuglinge und Kleinkinder im Haushalt leben, die Kupferbelastung des Trinkwassers im Auge behalten. Quecksilber Die wichtigsten Kontaminationsquellen sind hier eigentlich Speise- Fisch und alte Amalgam- Füllungen. Vorsichtig sein sollte man, wenn Kompaktleuchtstofflampen zerbrechen. Hierfür empfiehl dann das Umweltbundesamt ein sorgsames Vorgehen bei der Beseitigung. Ansonsten tritt in Wohngebäuden eher selten eine Quecksilber- Belastung auf. Asbest Asbest wird aus natürlichen Mineralvorkommen gewonnen. Je nach chemischer Zusammensetzung unterscheidet man unterschiedliche Asbestarten:
Technische Eigenschaften von Asbest sind:
Asbest wurde je nach der Länge der Fasern für unterschiedliche Anwendungen benutzt. Lange Fasern (insbesondere des Chrysotilasbests) wurden verwendet für:
Kurze Fasern wurden als Beimischung in organische Massen gemischt, um diese abriebfester zu machen (Gummidichtungen, Verteilerdeckel, Farbbeschichtungen, Phenolharzmassen, Fußbodenbeläge). Mittellange Fasern fanden Verwendung in/ als:
Die Handelsnamen der o. a. Produktewaren u. a. Baufanit, Eternit, Eternit-Glasal, Eternit- Colorit, Eternit- Graulit, Frenzelit, Fulgurit, Toschi oder Ruberdal. Die eingeschränkte Verwendung von Asbest begann in Deutschland 1979 (Einschrämkungen bei Spritzasbest), 1984 wurden Produkte mit schwach gebundenem Asbest verboten, 1988 wurden Richtlinien mit notwendigen Schutzmaßnahmen bei Sanierungsarbeiten veröffentlicht, 1989 die "Asbest- Richtlinie", bis dann 1990 das vollständige Verbot der Verwendung und des Inverkehrbringens von Asbest erfolgte. In der gesamten EU erfolgte dieses Verbot erst im Jahre 2005. Faserzementplatten haben i. d. R. eine graugrüne glatte Oberfläche und wurden für Innenverkleidungen, als Trockenestrich (auf Holzbalkendecken), zum Bau von Lüftungskanälen oder als verlorene Schalung verwendet. Handelsnamen waren: Ce-A-CE- Innenbautafeln, Internit, Tonylit oder Torcellit. Bis 1985 wurden auch asbesthaltige Fußbodenbeläge verwendet. So können auch alte Steinholz- oder asbesthaltige Linoleum- Böden in Bestandsgebäuden vorhanden sein, die einfach mit einem anderen Oberbelag überlagert wurden, weshalb hier bei einer Sanierung die unterschiedlichen Schichten bis zur Hauptbalkenlage/ Rohdecke sorgsam zu untersuchen sind. Als asbesthaltige Oberbeläge kommen u. a. die folgenden Materialien vor:
Die meisten Materialien sind bei Nutzung unbedenklich (außer z. B. Asbestfliesen/ alte Linoleumbeläge, bei denen durch Abrieb Fasern in die Raumluft gelangen können), stellen aber oft bei der unfachgemäßen Sanierung ein Problem dar, wenn Bauteile abgeschliffen, abgebrochen oder abgestrippt werden und dabei Fasern in die Raumluft abgegeben werden. Ein weiteres weit verbreitetes Einsatzgebiet für asbesthaltige Produkte stellen Brandschutzanwendungen dar (Brandschutzklappen, Schnüre, Pappen, Schäume). Dies soll jedoch hier nicht weiter vertieft werden. Wurden bei einer Ortsbesichtigung im Rahmen einer Immobilienbewertung Materialien entdeckt, die im Verdacht stehen, asbesthaltig zu sein (meist Fasadenplatten oder Well- Eternit), kann ein Minderwert in Ansatz gebracht werden, der aber nicht mit den Sanierungskosten verwechselt werden darf. Der Minderwert stellt lediglich eine Schätzung dar, wie sich das Vorhandensein solcher Materialien voraussichtlich auf den Marktwert auswirken kann. Fragen zu Schadstoffen/ Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Außenbereich nach § 35 BauGB | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Gutachten für Objekte im Außenbereich sind grundsätzlich schwierig,
da es dafür wenig bis gar keine Daten vom Gutachterausschuss gibt, auf die zurückgegriffen werden könnte (Bodenwerte, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinsätze). Zunächst einmal die Frage: Was versteht man unter Außenbereich? Bei allen Flächen, die nicht innerhalb bebauter Ortsteile liegen (innerhalb der Ortsgrenze), handelt es sich um sogenannte Außenbereichslagen. Im Prinzip sind das land- oder forstwirtschaftlich genutzte Flächen, Ödland, Grünland, Wasserflächen oder ähnliches. Auf solchen Flächen im Außenbereich ist Bauen grundsätzlich verboten. Ausnahmen bilden land- oder forstwirtschaftliche Betriebe bzw. die Wohnhäuser deren Betriebsinhaber. Diese sind insofern privilegiert als sie auch im Außenbereich bauen dürfen. Ein rechtliches Problem entsteht bei der Aufgabe des ursprünglichen Nutzungszweckes solcher Betriebe. Eigentlich wäre dann ein Rückbau notwendig, da ja nur für die ursprünglich genehmigte Nutzung eine Baugenehmigung erteilt wurde und nicht für "reines Wohnen". Hierfür gibt es jedoch im § 35 Abs.2 und 6 Hintertürchen. Eine Genehmigung kann nämlich grundsätzlich dann erteilt werden, wenn keine "öffentlichen Belange dem entgegen stehen". Öffentliche Belange sind insbesondere, dass nicht die Gefahr von "Splittersiedlungen" im Außenbereich entstehen darf, die zur Zersiedelung der Landschaft führen würden. Sofern dies nicht der Fall ist, liegt es im Ermessensbereich der jeweiligen Gemindeverwaltung, ob ein Vorhaben genehmigt wird oder nicht. Die Immobilienbewertung von Häusern und Anwesen im Außenbereich ist schwierig, da in der Regel keine eigenen Bodenrichtwerte für solche Lagen abgeleitet werden. Hier kann man sich nur auf die Daten innerhalb der bebauten Ortsteile beziehen und Werte für den Außenbereich von diesen ableiten. Dies ist natürlich schwierig, da Außenbereichslagen in einigen Fällen sogar teurer sein können als INnenbereichslagen. Dies liegt zum einen schon mal an ihrer "Knappheit" und zum anderen an der zunehmenden Nachfrage nach solchen Lagen, in denen man näher an der Natur ist und keine störenden Nachbarbebauungen vorhanden sind. Der Wert ist daher sehr individuell und nach den regional unterschiedlichen Gegebenheiten abzuleiten. Dabei ist - sofern möglich - sicherzustellen, dass bezüglich der Nutzbarkeit Rechtssicherheit besteht. Dies kann im Einzelfall nur durch Kommunikation des Eigentümers/ neuen Eigentümers mit der Baurechtsbehörde erfolgen. Fragen zum Außenbereich/ Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Käufermarkt/ Verkäufermarkt | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bei einem Käufermarkt übersteigt das Angebot
die Nachfrage, so dass es Druck auf die Preise am Immobilienmarkt gibt. Die Käufer sind gegenüber den Verkäufern im Vorteil, weil diese ihre Immobilie oft
nur durch Preiszugeständnisse veräußern können. Die tatsächlich abgeschlossenen Preise liegen daher in der Regel in einem solchen Markt unter den Angebotspreisen.
Eine solche Marktphase ist in der Regel durch stagnierende oder fallende Preise gekennzeichnet.
Bei einem Verkäufermarkt gibt es hingegen wenig Angebot und eine hohe Nachfrage. Eine solche Marktphase ist i. d. R. durch steigende Preise gekennzeichnet. Einem geringen Angebot an Immobilien steht eine hohe Nachfrage gegenüber. Dies war zum Beispiel der Fall in der Niedrigzinsphase, insbesondere in den Jahren 2014 - 2022. Fragen zu Immobilienwerten/ Preisen/ Immobilienmarkt | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Immobilie/ Grundstück/ Grundstücksgleiche Rechte | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Der Begriff Immobilie ist von
dem lateinischen Begriff "immobilis" (= unbeweglich) abgeleitet. In Deutschland kann eine Immobilie grundsätzlich in drei Formen in Erscheinung treten:
Für den Begriff Grundstück gibt es m. W. keine Legaldefinition. Man versteht unter dem Begriff Grundstück jedoch einen vermessungstechnisch abgegrenzten, in einem Grundbuch erfassten Teil der Erdoberfläche. Die Fläche am Hang wird übrigens als in die Ebene projezierte Fläche gemessen, d.h. je steiler das Grundstück, desto größer wird die Abweichung zwischen der im Grundbuch angegebenen zur tatsächlich am Hang vorhandenen Fläche. In § 94 BGB ff ist definiert, was als wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks und eines Gebäudes anzusehen ist und was nicht. In der Regel gilt eine bauliche Anlage dann als wesentlicher Bestandteil eines Grundstückes, wenn sie fest mit diesem verbunden ist, was in der Regel ein entsprechendes Fundament voraussetzt. Wird ein Gebäude nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) durch eine Teilungserklärung i. V. m. einem Aufteilungsplan in abgeschlossene, eigenständige Wohnungen aufgeteilt, dann entsteht mit der Eigentumswohnung ein grundstücksgleiches Recht, was soviel bedeutet, dass dieses Recht (diese Wohnung), genau wie ein Grundstück auch, veräußert, vererbt, beliehen - allgemein gesagt Gegenstand von unterschiedlichen Rechtsgeschäften analog zu einem Grundstück - werden kann. Das gleiche gilt für das Erbbaurecht. Hier ist die Besonderheit, dass durch einen schuldrechtlichen Erbbaurechtsvertrag i. V. m. der Grundbucheintragung das Eigentum am Grundstück und an dem darauf stehenden Gebäude getrennt wird. Es entstehen also zwei unterschiedliche Grundbücher. Einmal das normale bestehen bleibende Grundstücks- Grundbuch, in dem das Erbbaurecht in Abt.II immer an erster Rangstelle als Belastung eingetragen werden muss. Zum anderen das Erbbau- Grundbuch, in dem das Erbbaurecht verbrieft ist - also das Recht, auf (oder unter) einem Grundstück ein Gebäude zu erreichten und/ oder zu nutzen. Das Erbbaurecht ist in der Regel zeitlich begrenzt. Das Gebäude fällt nach Ablauf der Vertragslaufzeit ins Eigentum des Grundstückseigentümers. Hierfür sollte im Erbbaurechtsvertrag bereits eine Entschädigungsregelung zur Entschädigung der Gebäudesubstanz bei Ablauf vereinbart worden sein. Näheres zu Erbbaurechten siehe auch bezüglich der gesetzlichen Regelungen in der Erbbaurechtsverordnung - ErbbauVO. Fragen zu Immobilie/ Grundstück/ Grundstücksgleiche Rechte/ Eigentumswohnung/ Erbbaurecht | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Risse/ Putzrisse/ Mauerwerksrisse/ Bauteilrisse | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Grundsätzlich ist bei Bauschäden immer zu
unterscheiden, ob der Schaden lediglich das Erscheinungsbild beeinträchtigt, es sich also um einen optischen Mangel handelt, oder ob darüber hinaus oder
auch im Gegensatz dazu auch die Gebrauchstauglichkeit der Sache (der Immobilie) beeinträchtigt ist. Im Rahmen der Immobilienbewertung kann lediglich eine
Bestandsaufnahme der Risse erfolgen und ein erster Minderwert festgesetzt werden. Dieser darf jedoch nicht mit den Schadensbeseitigungskosten verwechselt
werden, da hierzu in der Regel tiefergehende (teils auch "zerstörende") Untersuchungen notwendig sind, die der Rissursache auf den Grund gehen und die bei
einer Marktwertermittlung (Verkehrswertgutachten) in der Regel nicht durchgeführt werden können. Nur wenn die genaue Ursache bekannt ist, kann auch eine genaue
Kostenschätzung für die Schadensbeseitigung erfolgen. Daher verweist der Immobilienbewerter hier dann in der
Regel an den Bauschadenssachverständigen, der auf solche Ursachenforschung spezialisiert ist.
Erfasst und untersucht werden sollten bei Rissen immer die folgenden Kriterien:
Anschließend können zunächst alle in Betracht kommenden Ursachen aufgelistet werden. So ist es gerade bei akut aufgetretenen, frischen Rissbildungen wichtig, ob zum Beispiel in der Nachbarschaft in zeitlichem Zusammenhang mit der Rissbildung Bauarbeiten/ Straßenbauarbeiten o. ä. statt gefunden haben, die als Ursache in Frage kommen könnten. Ansonsten spielen oft die verwendeten Baumaterialien (z. B. bei Mischmauerwerk), die Gebäudegeometrie, thermische bzw. bauphysikalische oder -chemische Ursachen eine Rolle. Auch kann eine bestimmte Lage- Exposition (Windlasten, Schneelasten) oder auch Grundwasserveränderungen/ Oberflächenwasser (Unterspülungen/ Überschwemmungen) eine Rolle bei der Rissbildung spielen. Eine weitere häufige Ursache sind Fehler bei der Gründung eines Gebäudes und nicht ausreichend berücksichtigte Lastabtragungen. Auch Holzbauteile können durch Schwinden oder Verwindung zu Rissbildungen führen. Bei Betonbauteilen kann die Ursache ebenfalls vielfältige Ursachen haben. So zum Beispiel, wenn die Witterung nicht berücksichtigt wurde und zum Beispiel an sehr heißen Tagen eine Nachbearbeitung (Abdeckung, evtl. Wässerung) unterblieben ist, so dass es zu Schwindrissen kommen kann. Oder wenn beim Betonieren die Mindesttemperatur unterschritten wird und es in Folge von Frost zu Schäden/ Rissen gekommen ist. Grundsätzlich sind rein oberflächliche Risse mit Rissbreiten kleiner 2 mm eher unbedenklich und eher ein optisches Problem, können aber beim Außenputz bei vermehrtem Auftreten auch die Funktion beeinträchtigen (zum Beispiel Schlagregensicherheit einer Fassade). Größere Risse, insbesondere wenn es sich um durchgehende Mauerwerksrisse handelt (innen und außen sichtbar) sollten immer genau untersucht und die Ursache behoben werden, damit Folgeschäden ausgeschlossen werden können. Fragen zu Bauschäden i. V. m. Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Mindestwärmeschutz | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Der Wärmeschutz ist Stand 2022 in der DIN 4108 geregelt. Gemäß
DIN 4108-2 darf bei Normklima (Innen 50 % relative Luftfeuchtigkeit und 20 Grad Celsius Lufttemperatur; Außen: 80 % r. F. und -5 Grad C.) die niedrigste
Wandoberflächentemperatur auf Wärmebrücken 12,6 Grad Celsius nicht unterschreiten. Es entsteht sonst die Gefahr von Kondensatbildung an der Innenseite der
Außenbauteile und damit höchste Schimmelwachstumsgefahr.
Fragen zu Schimmel/ Wärmeschutz/ Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Brandschau | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bei öffentlichen Gebäuden ist in regelmäßigen Abständen (z.B. alle
5 Jahre) eine Brandschau abzuhalten. Andere Worte hierfür sind Brandverhütungsschau oder Feuerbeschau. Sie wird durchgeführt, um potentielle Brandgefahren
zu ermitteln und zu überprüfen, ob alle brandschutzrechtlichen Belange eingehalten werden. Die Durchführung erfolgt durch interne oder externe Brandschutzbeauftragte,
die die hierfür notwendige Sachkunde besitzen (z. B. Mitarbeiter Feuerwehr oder Verwaltungsangestellte mit der erforderlichen Sachkunde). Geprüft wird
insbesondere die Löschmittel- bzw. Löschwasserversorgung eines Gebäudes, Einhaltung von Vorschriften zu Rettungswegen, Anleiterungsmöglichkeiten, freier
Zugang/ Zufahrt von Rettungswegen, Funktionieren von Brandschutzanlagen, etc. . Die entsprechenden Vorschriften sind u. a. in der Brandschutzverordnung BrSchV
niedergeschrieben.
Fragen zu Brandschutz/ Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Planungsrichtlinien für Balkone | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bei der Erstellung von Balkonen sollten mindestens die
Planungsrichtlinien der Flachdachrichtlinien und das Merkblatt Bodenbeläge aus Fliesen und Platten außerhalb von Gebäuden beachtet werden.
Fragen zu Balkonen/ Immobilienwert Haus | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wertfaktor - BewG | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Grundsätzlich soll bei der Bewertung einer Immobilie zu steuerlichen
Zwecken (Schenkung/ Vererben/ Erbschaftssteuer/ Schenkungssteuer) die Bewertung möglichst analog zur ImmoWertV erfolgen. Sollte der regionale Gutachterausschuss
jedoch keine Sachwertfaktoren (zur Anpassung des Sachwertes an den Marktwert) abgeleitet haben, bedient sich das Finanzamt bei eigengenutzten Wohnimmobilien
(Eigenheime, Wohnhaus) der sogenannten Wertfaktoren (Pendant zu Sachwertfaktoren), die in Anlage 25 zum § 191 BewG aufgelistet sind (Stand 2022). Diese Wertfaktoren
sollen zum 01.01.2023 um 25 - 30 Prozent angehoben werden, um dem Anstieg der Immobilienpreise der letzten Jahre gerecht zu werden. Dies kann insbesondere in
Regionen, in denen der Gutachterausschuss keine Sachwertfaktoren ableitet, zu höheren Marktwerten und infolge dessen zu einer höheren Erbschaftssteuer- Belastung
führen. Nach § 198 BewG kann zwar grundsätzlich durch ein Gutachten eines Sachverständigen ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden. Den Sachverständigen dürfte es
aber mangels Daten vom Gutachterausschuss (mangels Sachwertfaktoren) in diesen Fällen schwer fallen, einen niedrigeren Wert so gut zu begründen, dass das Finanzamt
diesen Wert auch anerkennt. Eine Möglichkeit könnte dann evtl. sein, Sachwertfaktoren vergleichbarer Landkreise mit ähnlichem Preisniveau zur Ableitung des Verkehrswertes
heranzuziehen.
Fragen zu Wertfaktor/ Sachwertfaktor/ Marktwert | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Kostenlose Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wenn eine kostenlose Immobilienbewertung angeboten wird,
sollten Sie eher vorsichtig sein. Oft dient das vermeintlich freundliche Angebot lediglich dazu, Ihre Kontaktdaten abzugreifen und damit potentielle Anbieter von
Vermittlungsdienstleistungen (Makler) zu befähigen, mit Ihnen in Kontakt zu treten oder Ihnen Werbung zuzuschicken. So wird dies aktuell auch bei Immobilienscout24 praktiziert,
wo sie den Wert erst erhalten, wenn Sie Ihre Kontaktdaten hinterlegt haben. Zudem hat sich gezeigt, dass die bisherigen Anbieter es Stand 2022 nicht schaffen, für einzelne,
individuelle Wohnobjekte/ Häuser/ Wohnungen wirklich belastbare Immobilienwerte maschinell zu ermitteln. Ein Hauswert/ Wohnungswert/ Bauwert/ Immobilienwert kann in der Regel
nur nach vorhergegangener Besichtigung durch einen Immobilienbewerter/ Sachverständigen/ Baugutachter annähernd genau ermittelt werden, da dieser anhand der vor Ort
aufgenommenen Bestandstatsachen in Verbindung mit seiner Sachkenntnis in rechtlichen, bautechnischen und immobilienwertspezifischen Fragen in der Lage ist, die
wertbestimmenden Faktoren zu berücksichtigen und daraus einen hinreichend genauen Marktwert/ Verkehrswert für ihr Haus/ ihre Wohnung/ ihre Immobilie abzuleiten.
Fragen zu kostenlose Immobilienbewertung/ Hauswert ermitteln/ Wohnungswert berechnen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wohnflächenberechnung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bei der Berechnung der Wohnfläche/ Wohnflächenberechnung hilft am besten ein Blick in die
Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV). Zwingend ist die Anwendung für Wohnungen, die nach Wohnraumfördergesetz gefördert werden. Die in der WoFlV
enthaltenen Regelungen haben sich aber auch bei den meisten anderen Teilnehmern am Immobilienmarkt als allgemeinverbindlich durchgesetzt.
In der Wohnflächenermittlungsverordnung sind die Grundflächen der Räume festgelegt, die zu einer Wohnung gehören (§2 Abs.1):
Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume: 1. Zubehörräume, insbesondere:
In den §§ 3 und 4 finden sich Regelungen dazu, welche Grundflächen einzubeziehen sind und welche nicht und wie die Grundflächen unter Dachschrägen berücksichtigt werden müssen. §4 WoFlV: Die Grundflächen
Anmerkung: Die oben bestehende Regel bedeutet auch, dass Grundflächen mit einer lichten Höhe von kleiner einem Meter gar nicht bei der Wohnfläche zu berücksichtigen sind. Fragen zu Wohnfläche Wohnung/Haus berechnen/ Immobilie bewerten | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wucher nach Wucherparagraph § 291 StGB | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Die meisten Akteure am Immobilienmarkt
kennen den Begriff des Wuchers. Damit der Straftatbestand erfüllt ist müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein:
Durch Rechtssprechung gilt eine Überschreitung von 50 Prozent zum Beispiel des Marktwertes (oder der Marktmiete) als Wucher und kann damit mit einer Freiheitsstrafe von bis zu 3 Jahren geahndet werden. Hierbei sollte man wissen, dass nicht nur überhöhte Preise diesen Straftatbestand erfüllen können, sondern auch Preise, die 50 Prozent oder mehr unterhalb des angemessenen Marktwertes liegen. Man spricht dann auch von negativem Wucher. So wurde beispielsweise ein Makler verurteilt, der von der kurz bevorstehenden Zwangsversteigerung zweier Wohnungen eines Kunden wußte, und der diese Zwangslage dann ausgenutzt hatte, indem er die beiden Wohnungen zu einem viel zu niedrigen Kaufpreis (mehr als 50 Prozent unter Marktwert) an einen Interessenten vermittelt hatte. Es ist also immer große Vorsicht geboten, wenn man Kenntnis von einem groben Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung hat. An solchen Rechtsgeschäften sollte man sich in keiner Weise (auch nicht indirekt) beteiligen, da man sich evtl. der Beihilfe zu einer Straftat schuldig macht. Fragen zu Wucher/ Immobilie bewerten | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bebauungsplan | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ein Bebauungsplan, auch kurz B-Plan genannt,
ist eine Satzung einer Gemeinde/ Stadt, d. h. er regelt ähnlich wie ein Gesetz, was und wie auf den Grundstücken, die im Geltungsbereich eines
Bebauungsplanes liegen, gebaut werden darf. Ein Bebauungsplan muss sich bezüglich der möglichen Nutzungsarten (Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft) in den
übergeordneten Flächennutzungsplan einfügen. Der Zweck des Bebauungsplanes ist es, eine einheitliche Siedlungssturktur sicher zu stellen, so dass sich
ein ästhetisches Gesamtbild ergibt. So wird zum Beispiel durch die Festlegung einer Grundflächenzahl (GRZ) geregelt, wieviel von der Grundstücksfläche
überbaut werden darf. Es kann auch die Traufhöhe oder die Firsthöhe festgelegt sein, oder die Anzahl der möglichen Vollgeschosse, um zu verhindern,
dass es zu großen Unterschieden bei den Gebäudehöhen und damit zu Streit auslösenden Verschattungen oder Sichtbehinderungen kommt.
Zudem können noch weitere Informationen/ Regelungen enthalten sein:
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| Bewirtschaftungskosten | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Die Bewirtschaftungskosten (BewK) umfassen
sämtliche finanzielle Ausgaben, die mit der laufenden Bewirtschaftung einer Immobilie einhergehen.
Grundsätzlich kann man unterscheiden zwischen den auf den Mieter umlegbaren und den nicht umlegbaren (beim Eigentümer verbleibenden) Kosten.
Für das Ertragwertverfahren sind nur die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten zugrunde zu legen. Dies sind insbesondere:
Mögliche Ansätze zu den o. a. Bewirtschaftungskosten können aktuell (Stand 2022) der Anlage 3 der ImmoWertV entnommen werden. Die Verwaltungskosten werden in der Regel jährlich pro Wohneinheit bzw. je Wohngebäude (Einfamilienhaus/ Zweifamilienhaus) angegeben (z. B. 300 €/ Einheit). Die Instandhaltungskosten werden in der Regel jährlich pro m² Wohnfläche/ Nutzfläche (bei gewerblichen Objekten) angegeben (z. B. 10 €/ m² Wohnfläche). Das Mietausfallrisiko (-wagnis) wird in der Regel als prozentualer Anteil vom Rohertrag angegeben (z. B. 4 % vom Jahresrohertrag). Fragen zu Bewirtschaftungskosten/ Ertragswert/ Wertermittlung Immobilie | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Erschließungskosten | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wenn ein Grundstück bebaut werden soll, muss es vorher
"erschlossen" werden. Das bedeutet, dass die Zuwegung über einen öffentlichen Weg/ Straße (oder zusätzlich über einen Privatweg) sicher gestellt sein muss und
dass das Grundstück in der Regel an das Wasser-, Abwasser-, Strom-, Telekommunikationsnetz angeschlossen wird. Die beitragsfähigen Erschließungskosten
sind in § 35 KAG (Kommunalabgabengesetz) geregelt. Hierzu heißt es: "(1) Die beitragsfähigen Erschließungskosten umfassen die anderweitig nicht gedeckten Kosten für:
(2) Die beitragsfähigen Erschließungskosten umfassen nicht die Kosten für:
In dem vorhergehenden § 34 KAG ist geregelt, was die Gemeinden durch Satzung bezüglich der Erschließungskosten regeln können:
Fragen zu Kommunalabgabengesetz/ Erschließung/ Wertermittlung Immobilie | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wärmedämmverbundsystem (WDVS) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Mit einem WDVS wird die Außenwand gedämmt und somit
der U- Wert der Wand insgesamt verbessert. Der Aufbau besteht in einem Befestigungssystem (Schienen, Dübel, Kleber), dem Dämmstoff, einem Putzträger (z.B. Gewebe)
und dem Außenputz. Als Dämmstoffe kommen in Betracht:
Ein wesentlicher Nachteil des Wärmedämmverbundsystems ist, dass der Taupunkt auf die Oberfläche des WDVS wandert und durch die dort kondensierende Feuchtigkeit sich dann relativ schnell Flechten- und Algenbewuchs oder dunkle Verschmutzungen auf der Fassade zeigen. Selbst Anstriche mit fungiziden Komponenten bieten hier bisher in der Regel nur temporären Schutz und belasten auch durch Auswaschung die Umwelt. Hier hat die Vorhangfassade den Vorteil, dass sie in der Regel abwaschbar ist und somit Verschmutzungen viel leichter entfernt werden können oder diese sich erst gar nicht so leicht bilden, wie bei einem mineralischen Außenputz. Ein Nachteil des WDVS insbesondere mit Polystyrol- Platten ist, dass die Fassade bei einem Brand die Löscharbeiten erschweren kann. Hier haben Dämmmaterialien aus rein mineralischen Baustoffen (Steinwolle-/ Mineralwolle- Platten) einen Vorteil. Fragen zu Wärmedämmung/ WDVS/ Bauwert Haus | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Immobilie vererben/ schenken | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Grundsätzlich gibt es für Rechtsgeschäfte mit Immobilien
(Kaufvertrag, Schenkungsvertrag, Übertragungsvertrag, Erbvertrag, etc.) das Formerfordernis der notariellen Beurkundung. Sobald eine entsprechende Einigung
der Vertragschließenden zustande gekommen ist, muss daher ein Notar für den Vertragsabschluss aufgesucht werden. Oft taucht aber vor der Einigung die Frage nach
dem Marktwert/ Verkehrswert der Immobilie auf.
Auch möchte das Finanzamt in der Regel zur Festlegung der Erbschaftssteuer den Marktwert der Immobilie oder des Grundstückes wissen. Hierzu sollte man einen Sachverständigen mit der Ermittlung des Marktwertes des Hauses, der Wohnung oder des Geschäftsgrundstückes beauftragen. Weiterhin sinnvoll ist dies auch bei Erbengemeinschaften, um Streitigkeiten zu vermeiden. In einem gemeinsamen Ortstermin wird dann die Immobilie vom Keller bis zum Dach in Augenschein genommen und anschließend eine Marktwertermittlung oder ein Verkehrswertgutachten erstellt. Hierbei werden auch Besonderheiten berücksichtigt, die das Finanzamt in der Regel bei seiner Ermittlung nicht berücksichtigt. Dies kann unter bestimmten Umständen zu einer niedrigeren Steuerbelastung führen. Wird eine Immobilie bereits zu Lebzeiten vererbt, wird in der Regel ein Nießbrauch auf Lebenszeit des Erblassers eingetragen (entweder für einen Teil der Immobilie (z. B. eine Wohnung) oder für die gesamte Immobilie (z. B. bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus). Die Belastung mit dem Wohnungsrecht oder dem Nießbrauchsrecht stellt zunächst natürlich eine Wertminderung des übertragenen Immobilieneigentums dar und wirkt sich daher in der Regel ebenfalls günstig auf die Steuerlast aus. Fragen zum Vererben von Immobilien und der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Thermografie/ Wärmebildkamera | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die Thermografie ist ein bildgebendes Verfahren
, das die Wärmestrahlung (Infrarotlicht) eines Objektes sichtbar macht. Mit Hilfe der Thermografie (einer Wärmebildkamera) lassen sich Temperaturmessungen
berührungslos, zerstörungsfrei und bildgebend erfassen und darstellen und ermöglichen so eine unkomplizierte erste Analyse.
Zur Lokalisierung von Baumängeln, zur Qualitätskontrolle (z. B. bei Neubauten) oder als Grundlage für Sanierungsmaßnahmen können folgende Faktoren untersucht werden:
Die Thermografie ist nur ein Hilfsmittel, um bestimmten Sachverhalten auf die Spur zu kommen und unterstützt den Sachverständigen bei der Ursachenforschung. Bei der Anwendung ist vom Sachverständigen zunächst am Gerät der Emissionsgrad und die reflektierte Temperatur der untersuchten Oberfläche einzustellen. Zudem sind immer auch die Rahmenbedingungen zu beachten, damit das Ergebnis nicht verfälscht wird. Für eine Innenthermografie benötige ich am besten hohe Temperaturunterschiede zwischen innen und außen (mind. 15 Grad Celcius), weshalb diese in der Regel nur im Winter Sinn macht. Bei Außenthermografie darf keine Sonneneinstrahlung vorhanden sein, d.h. hier werden die besten Ergebnisse in der Regel nachts erzielt. Bei hinterlüfteten Fassaden bringt eine Außenthermografie in der Regel nichts. Fragen zu Bautechnik im Rahmen der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Luftdichtheit/ luftdicht | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die Luftdichtheit ist die älteste baurechtliche Anforderung
zur Sicherung der Schadensfreiheit bei Gebäuden und ist in der DIN 4108 geregelt (Stand 2022). Luftströmungen von innen nach außen und umgekehrt müssen verhindert
werden, damit nicht unnötigerweise Energie verloren geht und das Behaglichkeitsempfinden der Bewohner durch Zugerscheinungen nicht gestört wird. Dies wird durch
eine Luftdichtigkeitsschicht erreicht, die meist auf der warmen Seite der Konstruktion liegt und oft die Funktion der Dampfbremse oder Dampfsperre übernimmt.
Sie verhindert, dass warme (und somit feuchte) Innenraumluft in den Dämmstoff konvektiert und es dort dann zu Kondensat kommt.
Bei der Überprüfung - zum Beispiel mit dem Blower-door-Test - darf eine bestimmte Luftwechselrate pro Stunde nicht überschritten werden. Der Grenzwert hängt davon ab, wie gelüftet wird (Fensterlüftung oder mittels raumlufttechnischer Anlagen) und von den Gebäudeanforderungen nach der Energieeinsparverordnung (ENEV). So muss sie bei einem Standardobjekt niedriger sein (zum Beispiel dreifaches Raumvolumen pro Stunde) als bei einem Passivhaus (ca. halbes Raumvolumen pro Stunde). Die Luftdichtheit wird bei Massivbauten in der Regel durch die Innenputzlage sichergestellt. Neuralgische Stellen sind die Tür- und Fensteranschlüsse oder auch Installationsschlitze- (z.B. für Steckdosen) oder -schächte, bei denen nicht ausreichend auf Luftdichtheit geachtet wurde. Bei Fertighäusern wird die Luftdichtheit entweder über Folien als Dampfsperre oder durch OSB- Platten mit Rigipsbeplankung mit anschließender Verspachtelung sichergestellt. Fragen zu Bautechnik im Rahmen der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Winddichtheit/ winddicht/ Schlagregenschutz | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die Winddichtheit verhindert Luftströmungen
von außen in den Dämmstoff/ den Wandaufbau und wieder nach außen. Sie liegt im äußeren Bereich der Konstruktion. Eine Fassade muss zudem gegen Schlagregen
geschützt sein, damit keine Feuchtigkeit in die Konstruktion eindringt. Dies ist insbesondere bei einschaligen Holzkonstruktionen je nach Expositionsklasse
oft fraglich (Schlagregenschutz).
Fragen zu Bautechnik im Rahmen der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Leerstand/ Leerstandsquote | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Mit Leerstand bezeichnet man in der Immobilienwirtschaft
Flächen, die unvermietet sind. Man unterscheidet zwischen strukturellem Leerstand, d.h. lang anhaltender dauerhafter Leerstand, der darauf beruht, dass die
leer stehenden Mieträume kaum oder gar nicht mehr vermietbar sind (z. B. aufgrund einer Überalterung der Bausubstanz oder aufgrund von negativen Lagemerkmalen) und
temporärem Leerstand, bei dem die Mieträume nur vorübergehend, z. B. während einer notwendigen Modernisierungsmaßnahme, unvermietet sind. Diese Unterscheidung
ist bei der Wertermittlung einer Liegenschaft wichtig bei der Frage, welchen nachhaltigen und marktgerechten Mietertrag eine Immobilie generiert.
Das Verhältnis zwischen unvermieteten Flächen zur Gesamtmietfläche bezeichnet man als Leerstandsquote. Diese ist interessant im Bezug auf ein spezielles Objekt, für das die Leerstandsquote angegeben werden kann. Darüber hinaus kann man auch marktspezifische Leerstandsquoten angeben, die sich sowohl auf regionale Teilmärkte, als auch auf bestimmte Immobiliengattungen beziehen können (z. B. durchschnittliche jährliche Leerstandsquote in einer bestimmten Stadt oder Stadtteil bei Büroräumen, wobei auch hier noch einmal zwischen einfachen, mittleren und gehobenen Büroflächen unterschieden werden könnte). Kennt man das langjährige Mittel, so kann man aus der Veröffentlichung der Quote für ein bestimmtes Jahr ablesen, in welcher Verfassung sich der jeweilige Teilmarkt gerade befindet. Eine hohe objektbezogene Leerstandsquote zieht zum einen einen hohen Mietausfall (Differenz Sollmiete zu Istmiete) nach sich. Zum anderen hat der Vermieter auch noch erhöhte Kosten, da er die üblicherweise auf den Mieter umlegbaren Kosten für die Leerstandsflächen selber zu tragen hat (insbesondere Fixkosten wie Grundsteuer oder Wartungskosten). Fragen zu Leerstand/ Leerstandsquote/ Ertragswertermittlung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| thermischer Längenänderungskoeffizient | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Der thermische Längenänderungskoeffizient Alpha-T beschreibt
die Längenänderung eines Stoffes von einem Meter Länge (in m) bei einer Temperaturänderung von 1 K. Die Längenänderung (Delta L) = Alpha-T * Temperaturänderung Delta-T * Länge des Bauteils (m).
Dieser Koeffizient spielt z. B. eine Rolle, wenn zwei Bauteile verbunden werden oder unterschiedliche Bauteile aneinander angrenzen. Typisches Beispiel ist ein Zinkblech
als Putzabschluss. Das Blech dehnt sich bei Erwärmung (bei Sonneneinstrahlung) viel stärker aus, als der anschließende Putz, so dass es zu Putzrissen kommen
muss, wenn nicht Maßnahmen getroffen werden, die das verhindern. Beton und Stahl haben einen ganz ähnlichen Längenänderungskoeffizient, weshalb der Verbundwerkstoff
Stahlbeton überhaupt erst funktioniert.
Fragen zu Längenänderungskoeffizient im Rahmen der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Diffusionskondensat | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Diffusionskondensat bildet sich, wenn beim Durchgang von
Wasserdampf durch einen Baustoff oder eine Wand (Bauteil) Tauwasser in der Konstruktion entsteht, weil der Taupunkt erreicht ist. Fällt das Kondensat aufgrund
fehlender oder lückenhaft angebrachter Dampfsperren in einer Dämmebene aus, führt dies zu einer dauerhaften Durchfeuchtung des Dämmmaterials und je nach Material
zu einer frühzeitigen Verrottung des Materials. Zudem verliert die Dämmung in der Regel ihre Dämmwirkung und es können auch tragende Holzbauteile durch die Feuchtigkeit
in Mitleidenschaft gezogen werden. Geschieht dies über einen längeren Zeitraum, so können sich holzzersetzende Pilze ansiedeln. Dies kann im Endeffekt zum Verlust
der Tragfähigkeit führen und ist dann natürlich mit hohen Sanierungskosten verbunden.
Fragen zu Diffusionskondensat/ Kondensfeuchte im Rahmen der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Perimeter-Dämmung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Unter einer Perimeterdämmung versteht man eine
erdberührte Wärmedämmung außerhalb einer Bauwerksabdichtung. Zunehmend werden nicht nur die Kellerwände, sondern auch die Bodenplatten von Bauwerken gedämmt.
Das am häufigsten verwendete Material dürften Hartschaumplatten aus extrudiertem Polystyrol sein, das gegenüber herkömmlichen Polystyrolplatten den Vorteil
hat, dass es druckbeständiger ist und außerdem wasserbeständig.
Fragen zu Außenwanddämmung/ Perimeterdämmung im Rahmen der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wärmebrücke/ Kältebrücke | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Eine Wärmedrücke stellt einen Bereich mit erhöhter
Wärmeleitfähigkeit dar. Hier wird also infolge dessen Wärme abgeleitet, was zu einer stärkeren Abkühlung des entsprechenden Bauteils führt.
Früher hieß die Wärmebrücke Kältebrücke. Dieser Begriff wird jedoch nur noch umgangssprachlich benutzt. Es gibt je nach der Ursache für das vermehrte Abfließen von Wärme ganz unterschiedliche Wärmebrücken:
Fragen zu Wärmebrücken im Rahmen der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Schwindverhalten Holz | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die Volumenverminderung von Holz bei Feuchtigkeitsabgabe
bezeichnet man als Schwinden. Das Gegentiel davon bezeichnet man als Quellen (Holz nimmt im Volumen bei Feuchteaufnahme zu). Holz nimmt also in
Abhängigkeit der relativen Luftfeuchtigkeit Feuchtigkeit auf bzw. gibt sie wieder ab. In Abhängigkeit von der das Holz umgebenden relativen Luftfeuchtigkeit
stellt sich nach einiger Zeit die sogenannte Sorptions- oder Gleichgewichtsfeuchte ein (gilt auch für andere Baustoffe als Holz). Rissbildung erfolgt beim Holz,
wenn die Trockung sehr schnell vornstatten geht, sodass das Holz außen schneller sein Volumen reduziert als im Innenbereich und die dadurch ausgelösten
Spannungen zu Rissen führen. Zudem kann die Trocknung von Vollholz auch zu einer Verwindung eines Balkens führen, da die unterschiedlichen Bestandteils eines
Holzstammes (Kernholz, Splintholz, etc.) ihr Volumen bei der Trocknung unterschiedlich stark verändern. Daher sollte für erhöhte Anforderungen - wie zum Beispiel
Sichtgebälk - besser Konstruktionsvollholz (KVH) verwendet werden. Dabei handelt es sich um kerngetrennte Duobalken (zwei kerngetrennte, miteinander verleimte
Balken), die formstabiler bleiben.
Das Schwind- und Quellverhalten von Holz ist in Längs-, Radial- und Tangentialrichtung stark unterschiedlich. Dies bezeichnet man auch als Anisotropie. Wie stark Holz in welcher Richtung schwindet, hängt auch stark von der Holzart ab. Als mittlere Schwindwerte können je nach Richtung die folgenden angenommen werden (Quelle: Prüfungsfragen für Bausachverständige/ IRB Verlag):
Risse in alten Holzbalken sehen oft dramatischer aus als sie sind. Ein Holzbalken kommt in der Regel erst dann in den kritischen Bereich seiner Tragfähigkeit, wenn die Risse mehr als ein Drittel seines Radius erreichen (natürlich bei sonst intakten Strukturen bzw. Gesundheit des Holzes). Aber Achtung: Liegen die Risse sich gegenüber summiert sich die Risstiefe!). Dies ist natürlich im Einzelfall immer von einem Holzfachmann zu überprüfen. Hier spielt natürlich auch die Art der Beanspruchung eine Rolle (Biegung bei Deckenbalken, Schub wie bei Holzfachwerk oder Knickung). Fragen zum Schwindverhalten von Holz im Rahmen der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bauweisen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Es gibt unterschiedliche Bauweisen wie man ein Gebäude erstellen
kann. Die immer noch gebräuchlichste Bauweise (Stand 2022) ist die Massivbauweise , bei der ein Mauerwerk Stein auf Stein und dabei jede Reihe um die
Hälfte versetzt aufgemauert wird. Immer mehr an Bedeutung gewinnen aber auch die Holztafelbauweise bzw. die Holzständerbauweise. Dies sind die
gängigsten Bauweisen, die bei Fertighäusern verwendet werden, wo die einzelnen Geschosswände in einer Werkhalle vorgefertigt werden. Die Wände bestehen dabei
aus einem Holztragwerk, das beidseitig beplankt und mit Dämmmaterial gefüllt ist. Eine Installationsebene ist ebenfalls vorhanden. Die Wände werden fertig zur
Baustelle transportiert und dort aufgestellt und verbunden. Die Geschossdecken der Wohngeschosse bestehen dann in der Regel aus Holzbalkendecken, wobei es auch
besser schalldämmende Vollholzdecken (Brettschichtstapeldecken) gibt. Der Vorteil der Fertigbauweise ist die schnellere Bauzeit. Dann gibt es im Fertighausbau
auch noch Holzmassivwände (z.B. in Brettschichtstapel- Bauweise). Dabei werden Bretter schichtweise verleimt. Diese Wände haben mehr Masse und dementsprechend
auch einen besseren Schallschutz. Nachteil: In der Regel teurer als Holzständerbauweisen. Es gibt natürlich auch den Massiv- Fertigbau, bei dem Wand- bzw. Deckenelemente vorgefertigt werden (z. B. beim Keller vorgefertigte Betonwandschalen oder die sogenannten Filigrandecken- Elemente). Eine weitere Bauweise ist die sogenannte Skelettbauweise . Dabei wird zunächst das Tragwerk des Gebäudes errichtet (z. B. aus Stahlträgern oder Stahlbetonstützen und -trägern bei Hochhäusern oder aus Holzbauteilen bei Wohngebäuden) und dann werden vor Ort die Wände geschlossen, indem die Lücken zum Beispiel ausgemauert werden oder mit Plattenmaterial inkl. Dämmung und Fensterelementen geschlossen werden. Auch bei Hallen kommt diese Bauweise sehr oft zur Anwendung. Eng verwandt mit der Skelettbauweise ist die Holzfachwerk- Bauweise, bei der auch zunächst ein tragendes Holzfachwerk errichtet wird und danach dann erst die Gefache ausgemauert und die Fenster und Türen eingesetzt werden. Relativ neu ist noch die Modulbauweise, bei der ganze Raumeinheiten als komplett umschlossene Raummodule vorgefertigt und vor Ort dann zusammengesetzt werden. Diese Bauart verspricht interessante Kosteneinsparpotentiale und eine hohe Flexibilität bei der schrittweisen Erweiterung von Wohnraum bzw. Nutzfläche im gewerblichen Bereich. Ebenfalls sehr neu ist die Drucktechnik, bei der eine computergesteuerte Spritzmaschine Flüssigbeton lagenweise aufträgt und somit eine Wand hochzieht. Eine sehr alte und bewährte Bauweise ist die Blockhaus- oder Blockbohlenbauweise. Dabei werden komplette, entrindete Baumstämme (bzw. Blockbohlen) passend aufeinander gestapelt und an den Ecken verzapft. Diese Bauweise ist in Deutschland weniger verbreitet und kommt eher in Nordamerika, Kanada oder Skandinavien vor. Diese Bauweise stellt einige Anforderungen an die Erfahrung der Hersteller und auch Bewohner, da sich das Bauwerk aufgrund des Schwinden des Holzes sehr stark setzt, was insbesondere bei den Fenster- und Türöffnungen durch entsprechende Spielräume/ Aussparungen berücksichtigt werden muss, damit es nicht zu Schäden kommt. Bei richtiger Herstellung haben Blockhauswände trotz der einschaligen Bauweise in der Regel die erforderliche Schlagregendichte und Luftdichtheit. Bei der Blockbohlenbauweise sollte in unseren Breiten eher auf eine zweischalige Konstruktionsweise geachtet werden, da einschalige Konstruktionen je nach Expositionsklasse manchmal nicht die gewünschten Anforderungen erfüllen. Fragen zur Bauart/ Bauweise im Rahmen der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Dachformen/ Dachdeckung/ Dachabdichtung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Das Dach ist der oberste Abschluss des Bauwerkes und schützt vor Witterung und
Niederschlägen und hält das Bauwerk trocken. Außerdem spielt es eine wichtige Rolle bei der Wärmedämmung, da ja Wärme bekanntlich nach oben steigt. Zunächst
einmal kann man unterscheiden zwischen harter und weicher Dachdeckung. In früheren Zeiten, als die Leute sich noch keine gebrannten Baumaterialien
wie Dachziegel leisten konnten, bestand die Dachdeckung hauptsächlich aus Stroh/Strohbündeln. Die Haltbarkeit war in der Regel nicht so lange wie bei harten
Deckmaterialien wie Ziegeln, Betondachsteinen oder Schieferplatten. Außerdem ist Stroh ein brennbares Material, was bei Bränden verheerende Folgen haben konnte,
da das Feuer leicht von einem Dach zum nächsten übergreifen konnte. Auch heute gibt es noch weiche Deckungen aus Holzschindeln oder Reetdächer (die allerdings
in punkto Haltbarkeit früheren einfachen Strohdächern weit überlegen sind). Diese sind jedoch aufgrund der erforderlichen Handwerkskunst sehr teuer in der
Herstellung bzw. Sanierung.
Die heute gängigsten Dachformen sind:
Fragen zu Dach/ Dachdeckung/ Dachform im Rahmen der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Flachdach/ Warmdach/ Kaltdach/ Umkehrdach | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Auch ein Flachdach sollte nach der
Flachdachrichtlinie ein Mindestgefälle von 2 % haben,damit das Wasser nicht auf dem Dach steht und über die Abläufen abgeleitet
wird. Wird die Mindestdachneigung unterschritten, handelt es sich um eine Sonderkonstruktion, bei der zusätzliche Maßnahmen
(z. B. zusätzliche Schweißbahn/ Abdichtungsbahn) getroffen werden müssen.
Man unterscheidet zwischen zwei Konstruktionsprinzipien. Einmal dem Warmdach und zum anderen dem Kaltdach. Der Deckenaufbau von unten nach oben sieht beim Warmdach folgendermaßen aus:
Beim Umkehrdach befindet sich die witterungsbeständige Wärmedämmung über der Abdichtungsebene, die auch gleichzeitg die Funktion der Dampfsperre übernimmt. Die Abdichtung darf kein Wasser aufnehmen und besteht daher in der Regel aus Hartschaum - extrudiertem Polystyrol(XPS). Fragen zu Flachdach/ Warmdach/ Kaltdach im Rahmen der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Sonderimmobilien/ Spezialimmobilien | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Zu den Sonderimmobilien zählen
insbesondere alle Arten von Betreiberimmobilien. Dies sind Hotels, Gastronomie, Erlebnisgastronomie, Senioren- Immobilien, Freizeitimmobilien
(Aquadom, Schwimmbäder, etc.), Kliniken, etc.. Sie sind dadurch gekennzeichnet, dass sie i. d. R. hinsichtlich Architektur, Grundrisslösung und
Infrastruktur auf eine spezielle Nutzung hin ausgerichtet sind und dadurch eine geringe Drittverwendungsfähigkeit aufweisen. Das heißt, dass eine
Umnutzung zu einem anderen Nutzungszweck mit hohen Umbau- und/ oder Umnutzungskosten verbunden ist, falls die ursprünglich beabsichtigte Nutzung nicht wie gewünscht funktioniert.
Kreditinstitute beleihen daher solche Immobilien entweder gar nicht oder wenn, dann nur sehr vorsichtig und nach intensiver Prüfung. Für die Marktwertermittlung
solcher Spezialimmobilien, deren Marktwert stark vom Betreiberkonzept abhängig ist, sind auch auf Seiten des Sachverständigen spezielle Kenntnisse
und Wertermittlungstechniken erforderlich.
Fragen zu Sonderimmobilien im Rahmen der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Außenanlagen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Der Wert (die Kosten) der Außenanlagen sind bei der Wertermittlung mit
zu berücksichtigen. Die detaillierteste Definition zur Unterteilung der Außenanlagen liefert wohl die DIN276 (Kosten im Hochbau). Demnach zählen in
Kostengruppe 500 folgende Kosten zu den Außenanlagen:
Oft wird vergessen, dass auch die Kosten für Entwässerungs- und Versorgungsanlagen auf dem Grundstück (also vom Gebäude bis zur Grundstücksgrenze/ zum öffentlichen Netz) oder auch sonstige Erschließungsanlagen (z. B. eigene Kläranlagen) mit zu den Außenanlagen gehören (z.B. Kontrollschächte inkl. Abwasserleitungen auf dem Grundstück). In der Regel werden die Außenanlagen gem. ImmoWertV bei Wohnimmobilien mit pauschalen Zuschlägen auf den Bauwert beim Sachwertverfahren berücksichtigt. Der prozentuale Zuschlag hängt von der Qualität der Außenanlagen und deren Umfang ab. Bei Hanglagen, wenn zusätzliche Stützmauern notwendig sind, oder wenn der Außenbereich gärtnerisch besonders gestaltet wurde, oder wenn sich einige bauliche Anlagen (Schwimmbecken, Außenküche, o. ä.) im Außenbereich befinden, ist der prozentuale Zuschlag über dem sonst üblichen Aufschlag anzusetzen. Auch Grundstückseinfriedungen wie Hecken, Zäune/ Mauern oder Tore gehören zu den Außenanlagen. Bei gewerblichen Nutzungen wie Büroimmobilie oder auch Verbrauchermarkt spielen natürlich auch die Außenstellplätze eine wichtige Rolle bei den Kosten der Außenanlage. Da bei Gewerbeimmobilien in der Regel Ertragsgesichtspunkte bei der Bewertung im Vordergrund stehen, ist neben dem Erscheinungsbild auch auf die Funktionalität und die damit verbundenen laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten zu achten. Hohe Kosten für Instandhaltungen (z. B. bei vielen Holzbauteilen im Außenbereich) oder für die gärtnerische Pflege sind ertragsmindernd und senken daher den Ertragswert. Selbst wenn diese Kosten (wie bei den gärtnerischen Kosten) auf den Mieter umgelegt werden können, so schränken sie doch unter Umständen z. B. den Spielraum bei der Miethöhe der Nettokaltmiete ein, da der Mieter auch immer die Gesamtkosten (inkl. BK-/HK- Umlagen) im Auge behalten wird. Die Außenanlagen sind also je nach Immobiliengattung (Eigenheim oder Ertragswertobjekt) durchaus differenziert zu betrachten. Bei Verbrauchermärkten und Fachmarktzentren spielen zum Beispiel folgende Faktoren eine Rolle:
Fragen zu Außenanlagen im Rahmen der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Kataster/ Liegenschaftskataster | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Im Kataster sind alle vermessungstechnisch
erfassten Flurstücke mit einer Flurstücksnummer und ihrer Grundstücksgröße gespeichert. Es gibt dafür eigens regionale Katasterämter, bei denen zum Beispiel auch
amtliche Lagepläne bestellt werden können. Dies werden u. a. für Baugesuche benötigt oder auch bei der Immobilienbewertung. Man erkennt u. a. den
Zuschnitt des Flurstückes, ob ein Überbau auf ein anderes Flurstück vorhanden ist und auch die Ausrichtung hinsichtlich der Himmelsrichtung. Auch die
auf dem Flurstück befindlichen baulichen Anlagen werden entsprechend eingemessen und auf dem Lageplan dargestellt. Dadurch erkennt man dann auch, ob es
sich um eine Grenzbauweise wie bei Reihenhäusern (Reihengrundstück) oder um eine offene Bauweise (freistehendes Haus) handelt. Man könnte auch überprüfen,
ob die Grenzabstände eingehalten wurden, wo die Meßpunkte liegen etc..
Mittlerweile kann man auch online auf die Geodaten zugreifen. In Baden- Württemberg z.B. aktuell über die Seite www.geoportal-bw.de. Hier kann man zum Beispiel auch grobe Messungen (Länge, Breite, Fläche) für das Flurstück vornehmen. Das Liegenschaftskataster dient der Sicherung des Grundeigentums, der Rechtssicherheit des Grundstücksverkehrs und auch die Finanzverwaltung greift zwecks Besteuerung darauf zurück. Auch weitere Ämter nutzen die Katasterdaten, z. B. wenn es um Raumordnung geht (Bebauungspläne, Flächennutzungsplan, Regionalplanung, etc.). Neben dem regulären Kataster, in dem alle Flurstücke erfasst sind, gibt es auch noch Sonderformen, die nur Flurstücke mit bestimmten Eigenschaften erfassen. Diese sind u. a. das Altlastenkataster (bei den Landratsämtern), in dem Flächen mit Altlastenverdacht aufgeführt werden oder das Kampfmittelkataster, in dem Flurstücke aufgeführt werden, bei denen eine Kontamination mit Kampfmitteln zu vermuten bzw. nachgewiesen ist. Fragen zu Kataster/ Liegenschaftskataster im Rahmen der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Grunderwerbsteuer | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bei jedem notariellen Grundstückskaufvertrag ist ein bestimmter
Prozentsatz auf den Grundstückskaufpreis als Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Grundsätzlich haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch für die
Bezahlung der Steuer. In der Regel wird jedoch schuldrechtlich vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Dies ist eine Ländersteuer,
deren Höhe vom jeweiligen Bundesland festgelegt wird. Dementsprechend variiert die Höhe der Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland.
Zuerst wenn die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung der Steuerverwaltung vorliegt, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, kann die Eigentumsumschreibung auf den Käufer erfolgen. Fragen zu Grunderwerbsteuer | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Mietrendite | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ganz allgemein gibt eine Rendite immer die Rentabilität einer
Investition an. Dazu wird der Ertrag einer Investition (einer Immobilie) ins Verhältnis zur Investitionssumme gesetzt und man erhält den Prozentsatz, mit
dem sich die Investition verzinst.
Hierbei gibt es verschiedene Renditeberechnungsarten, je nachdem, welchen Ertrag man berücksichtigt (Brutto- oder Nettoertrag) und welche Kosten man bei der Investition berücksichtigt. Die einfachste Art der Renditeberechnung ist die Bruttoanfangsrendite (BAR). Zu deren Berechnung wird ganz einfach der jährliche Mietertrag (Jahresrohertrag) durch den Kaufpreis (oder die Gestehungskosten) ohne Kaufnebenkosten geteilt. Sie ist der Kehrwert des Rohertragsvervielfältigers (Kaufpreis/ Rohertrag), der auch Maklerfaktor genannt wird. Rohertragsvervielfältiger oder auch die BAR sind wichtige Instrumente zur Plausibilisierung von Wertermittlungsergebnissen. Die Nettomietrendite ist natürlich aussagekräftiger, da sie die Höhe der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten für Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfall als Abzugsbetrag von der Rohmiete mit berücksichtigt und auf der anderen Seite auch die Kaufnebenkosten (Notarkosten, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, notwendige Investitionskosten zur Stabilisierung von Mieterträgen) mit berücksichtigt. Fragen zu Mietrendite/ Ertragswert/ Marktwert Immobilie ermitteln | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Lage/ Wohnlage/ Geschäftslage/ Makrolage/ Mikrolage | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Im Allgemeinen ist die Lage einer
Immobilie das wichtigste Wertkriterium einer Immobilie und beeinflusst damit natürlich entscheidend den Immobilienwert. Dies kann man sich am besten durch das
Beispiel verdeutlichen, wenn ein baugleiches Haus einmal in München und einmal in der bayerischen Provinz gebaut wird. Durch den Sachwertfaktor wirkt sich
nicht nur der viel höhere Bodenwert wertsteigernd aus, sondern auch der Bauwert wird aufgrund der Lage nach oben angepaßt.
Man unterscheidet bei der Lage einer Immobilie zwischen der großräumigen Lage, der sogenannten Makrolage (Bundesland, Region, Landkreis, Stadt/ Gemeinde) und der kleinteiligen Lage (Stadtteil, Straße, Hausnummer). Die Klassifizierung der Lage richtet sich auch nach der Immobiliengattung. Bei Wohnimmobilien sind andere Wertkriterien preisbestimmend als bei einer Gewerbeimmobilie. Wertbestimmende Faktoren Wohnlage:
Bei Geschäftslagen ist neben der Zentralität (Innenstadtlage/ Nebenkernlage) die Passantenfrequenz bei Läden sehr wichtig. Hier erfolgt eine Klassifizierung in 1a-, 1b- oder 2er- Lage. Zudem ist hier auch die Anbindung an den ÖPNV und/ oder die Erreichbarkeit mit dem PKW oft von Bedeutung. 1a- Lagen sind Innenstadtlagen in Fußgängerzonen mit einer hohen Passantenfrequenz. Bei 1b- Lagen nimmt die Frequenz dagegen schon spürbar ab (Nebenstraßen zu den Haupteinkaufsstraßen) und 2er- Lagen sind Nebenkernlagen abseits der Kernbereiche der Innenstädte. So gibt es auch für Büro- Immobilien, Logistik- Immobilien oder Sonderimmobilien (Hotels) jeweils ganz eigene Standortkriterien, die deren Wert mit determinieren. Fragen zur Lage/ Makrolage/ Mikrolage/ Geschäftslage einer Immobilie | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Auswahl Sachverständiger/ Gutachter für Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Worauf sollte man bei
der Auswahl eines Sachverständigen achten, wenn man seine Wohnung, ein Haus, eine Immobilie bewerten lassen möchte? Heutzutage suchen die meisten Leute über
Suchmaschinen wie Google nach solchen Dienstleistungen rund um die Immobilie. Dabei kommen nicht immer die besten Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien
auf den ersten Seiten der Suchergebnisse, sondern die, die die meiste Werbung machen bzw. ihren Webauftritt am besten optimiert haben. Dies sind leider oft
nicht die regional tätigen Sachverständigen, die ihren Heimatmarkt am besten kennen, sondern eher überregionale Sachverständigenbüros, die versuchen, möglichst
viele Aufträge zur Bewertung einer Immobilie (Gutachtenerstellung) an Land zu ziehen. Sie sollten daher neben der Qualifikation des Sachverständigen auch darauf achten, ob er wirklich ausschließlich in der Region tätig ist, oder ob er dies nur über seinen Web- Auftritt suggeriert, wenn Sie einen Gutachter für die Bewertung einer Wohnimmobilie suchen. Sie sollten den lokal tätigen Gutachter bei gleicher Qualifikation immer dem überregional tätigen vorziehen, wenn Sie ein Verkehrswertgutachten oder eine Markwertermittlung einer Immobilie benötigen, da dieser die Objekt- und Marktbesonderheiten vor Ort in der Regel besser kennt als ein überregional tätiges Sachverständigenbüro. Dies gilt insbesondere für den Bewertungsmarkt für Eigenheime und Wohnimmobilien (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Dreifamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus). Bei bestimmten Gewerbeimmobilien (Logistik, Hotel, große Anlageimmobilien, Portfolios, etc.), wo eher überregionale Kenntnisse und spezielle Marktkenntnisse für die entsprechende Immobiliengattung gefragt sind, kehrt sich das quasi um. Hier sollte man einen überregional tätigen Sachverständigen beauftragen, der die entsprechende Erfahrung mit derartigen Immobilien besitzt. Mein Tätigkeitsgebiet erstreckt sich in der Regel auf einen Umkreis von ca. 100 km um Backnang herum. Dazu gehört als Schwerpunktmarkt der Rems- Murr- Kreis mit Waiblingen, Fellbach, Backnang und allen kleineren Gemeinden. So habe ich schon viele Gutachten erstellt in Weissach im Tal, Allmersbach im Tal, Oppenweiler, Sulzbach, Aspach, Winnenden, Bittenfeld, Auenwald, Murrhardt und Berglen. Aber auch in den übrigen Landkreisen und Städten um Stuttgart herum, wie Ludwigsburg, Esslingen, Sindelfingen/ Böblingen, Vaihingen, Leonberg und Heilbronn bin ich für Sie tätig. Die östliche Grenze meines Tätigkeitsfeldes markiert der Ostalbkreis mit den Städten Schwäbisch Gmünd und Aalen sowie im Nordosten Schwäbisch Hall. Sollten Sie eine Anfrage für eine Immobilienbewertung außerhalb der beschriebenen Region haben, können Sie sich trotzdem gerne melden. Hier hängt es davon ab, wie die Informationslage für den betreffenden Immobilienmarkt ist und um welche Art der Immobilie es sich handelt. Hier konnte ich schon einigen Kunden weiterhelfen, wenn die Bearbeitungszeit beim örtlichen Gutachterausschuss sehr lange gedauert hat oder wenn der Gutachter oder Gutachterausschuss vor Ort die gewünschte Dienstleistung nicht angeboten hat (z. b. preisgünstige Marktwertermittlung - etwas abgespecktes Gutachten oder reine Ermittlung des Bauzeitwertes oder Wertermittlung für ein Erbbaurecht). Mein Anspruch ist es, dass der Kunde die Bewertung bei einem Kurzgutachten/ einer Marktwertermittlung nach ca. 5 - 7 Arbeitstagen, nachdem die Unterlagen vollständig vorliegen, in Händen hält und bei einem Verkehrswertgutachten nach maximal 14 Tagen. Fragen zu Immobiliengutachter/ Marktwert ermitteln/ Verkehrswertgutachten/ Immobilienteilmärkte | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Gutachtenzweck/ Verwendungszweck Gutachten | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Eine wichtige Frage sollte zwischen
dem Gutachter und seinem Auftraggeber stets im Vorfeld oder spätestens beim Besichtigungstermin bzw. bei der Auftragserteilung geklärt werden: Für welchen
genauen Zweck/ Gutachtenzweck/ Verwendungszweck soll die Erstellung der Marktwertermittlung/ des Gutachtens erfolgen?
Dies ist deshalb wichtig, weil sich daraus wichtige Folgerungen für die Bewertung ergeben:
Nur wenn der Sachverständige weiß, wozu genau seine Bewertung/ sein Gutachten dienen soll, kann er die optimale Dienstleistung für seinen Kunden erbringen und seine Gestaltungsspielräume nutzen, sowie die gängigen Bewertungsvorschriften und -verfahren anwenden. Deshalb sollte die Frage nach dem genauen Zweck des Gutachtens zu Beginn der Auftragserteilung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer (Gutachter) möglichst genau erörtert werden. Fragen zu Auftragserteilung/ Zweckbindung des Gutachtens/ Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Immobilienrisiko/ Risiko einer Immobilieninvestition | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Das einzelne Risiko bei einer
Investition in eine Immobilie gibt es nicht, sondern es sind mehrere unterschiedliche Risiken/ Immobilienrisiken, die ich auf dem Schirm haben sollte.
Ein weiteres Risiko der Lage kann in einer ungünstigen Verkehrswegeplanung und in zukünftigen Immissionen bestehen, die sich negativ auf die Nutzung der Immobilie auswirken können (neue Straßen oder geänderte Straßenführung). Mit der Energiewende wird es auch immer wahrscheinlicher, dass Anlagen zur Energieerzeugung das Wohnerlebnis/ Nutzererlebnis der Immobilie beeinträchtigen können (z. B. Windräder, laute Ventilatoren von Wärmepumpen, etc.). Zum Lagerisiko gehört auch das Risiko von Naturereignissen wie Hochwasser, Stürmen (Hurricanes), Dürren, etc.. Diese Risiken haben mit der Klimaerwärmung stark zugenommen und werden vermutlich noch weiter zunehmen.
Diese Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollzähligkeit. Aber dies dürften die wichtigsten Risiken im Zusammenhang mit Immobilien sein. Fragen zu Immobilienrisiko/ Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Tiny House | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Tiny House hat sich als Begriff für Kleinsthäuser etabliert, bei
denen alle für das "Wohnen" erforderliche Nutzungen auf engstem Raum konzentriert werden. Sie sind oft nicht größer als 20 - 40 m² und somit vergleichbar den
Mobile Homes, die viele von uns aus dem Urlaub kennen. Für die Immobilienbewertung ist es wichtig zu unterscheiden, ob das Tiny House durch ein Fundament fest
mit dem Boden verbunden ist oder ob es zusätzlich noch ein Mobile Home ist, also in der Regel auf einer fahrbaren Basis aufgebaut wurde. Nur wenn es fest mit
dem Untergrund verbunden ist, gilt es als wesentlicher Bestandteil des Grundstückes und nur dann wird dessen Bauwert/ Zeitwert bei der Bewertung der Immobilie
mit berücksichtigt. Auch für die Frage, ob eine Baugenehmigung benötigt wird, ist dies entscheidend.
Fragen zu Tiny House/ Marktwert Immobilie ermitteln | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Immobilienwert schätzen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Selbst bei dem genauesten Gutachten und bei sehr validen Informationen
zum betreffenden Immobilienmarkt bleibt das Wertermittlungsergebnis immer eine Schätzung/ Einschätzung. "Der Wert wird geschätzt, den Preis macht der
Markt" ist hierzu ein gängiger Spruch, der das nochmals verdeutlicht. Dies liegt zum einen an der Heterogenität des Immobilienmarktes, jedes Grundstück ist bezüglich
Lage, Größe, Zuschnitt, Nutzwert etc. individuell. Das Gleiche gilt in noch höherem Maß für die aufstehenden Gebäude, die sich nach Größe, Baujahr, Bauqualität,
Grundrißlösungen, Ausstattung etc. unterscheiden. Zu diesen ganzen individuellen Faktoren kommen zusätzlich noch rechtliche, bauphyikalische und makroökonomische
Fragestellungen, die es für den Gutachter schwierig machen, den Preisfindungsprozess zu simulieren und auf das wahrscheinlichste Ergebnis zu kommen.
Wichtig in dem Zusammenhang ist, dass der örtliche Gutachterausschuss die erforderlichen Daten für die Wertermittlung bereit stellt. Durch Auswertung der Kaufpreise der vergangenen Jahre (in der Regel 2 Jahre, je nach Datenmaterial) soll der Gutachterauschuss für Transparenz am Immobilienmarkt sorgen, indem er folgende Informationen bereit stellt:
Dies sind die wichtigsten Aufgaben eines Gutachterausschusses. Diese Informationen erleichtern es den Sachverständigen bei der Immobilienbewertung, möglichst treffgenaue Schätzungen abzugeben. Diese Informationen zum Immobilienmarkt gehen in die Rechenverfahren (Sachwert-/ Ertragswert-/ Vergleichswertverfahren) ein und je genauer diese sind, desto valider sind auch die Ergebnisse aus den Rechenverfahren. Die Ergebnisse aus dem jeweils angewandten Rechenverfahren ist am Ende zu plausibilisieren und entsprechend anhand der aktuellen Situation zu würdigen. Dies ist wichtig, da ja die Daten vom Gutachterausschuss bereits 1 bis 2 Jahre in der Vergangenheit liegen. Gerade bei sehr dynmischen Immobilienmärkten mit starker Volatilität ist dies umso entscheidender, um am Ende eine gute Schätzung zu erhalten. Fragen zu Gutachterausschuss/ Sachwert/ Ertragswert/ Marktwert Immobilie ermitteln | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Testament/ Erbfolge/ Immobilie vererben | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wenn die Erbfolge durch ein Testament geregelt
werden soll, dann sollte man den Wert der Immobilie, die vererbt werden soll, vorher durch ein Gutachten von einem Sachverständigen für Immobilienbewertung
ermitteln lassen. Gerade wenn mehrere Immobilien vererbt werden sollen, kann man so sicherstellen, dass es gerecht zugeht, was die Höhe von möglichen
Ausgleichszahlungen angeht, oder bei der Frage, wer welche Immobilie erhält.
Auch bei einer Erbauseinandersetzung - also wenn mehrere verschiedene Erben gemeinsam Eigentümer mehrerer Immobilien sind und diese dann das bisher gemeinsame Portfolio trennen wollen, so dass jeder aus dem bisherigen Pool wertmäßig den gleichen Anteil erhält, kann eine Wertermittlung der vorhandenen Immobilien Klarheit darüber bringen, wie die Aufteilung erfolgen könnte. Heutzutage werden Immobilien oft schon zu Lebzeiten des Eigentümers bereits auf die Kinder oder Enkel übertragen. Dies hat meistens auch steuerrechtliche Vorteile. Dabei wird in der Regel für den bisherigen Eigentümer (Überlasser/ Schenker) ein Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht eingetragen. Dies sichert ihm bis zu seinem Ableben die Mieteinkünfte aus der Immobilie bzw. ein lebenslanges Wohnrecht an der Immobilie oder an einem Teil davon. Dieses Recht wird dann in der Regel dinglich gesichert, indem es in Abt. II des Grundbuches eingetragen wird und so auch bei Verkauf der Immobilie gegen Rechtsnachfolger wirksam bleibt. Bei der Wertermittlung wird dieses Recht dann in der Regel auftragsgemäß mitbewertet und senkt somit zunächst den Wert der übertragenen Immobilie und somit auch die Schenkungssteuer/ Erbschaftssteuer. Kompliziert wird es, wenn die Vermögensübertragung an Minderjährige (unter 18 Jahre) erfolgen soll. Dies ist nur dann möglich, wenn das zuständige Vormundschaftsgericht einen gesetzlichen Vertreter bestimmt, der die Interessen des minderjährigen Kindes vertritt. Dann wird auch ein entsprechender Sperrvermerk im Grundbuch eingetragen und für die Betreuung entstehen laufende Kosten. Hierzu sollten Sie sich bei einem Steuerberater oder Notar näher informieren. Fragen zu Marktwert ermitteln für Schenkung/ Vererbung von Immobilien | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Eigentümergemeinschaft bzw. Erbengemeinschaft Portfolio bewerten | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Es ist eine besondere Herausforderung,
wenn man als Gutachter bzw. Sachverständiger mehrere Immobilien für eine Erbengemeinschaft oder Eigentümergemeinschaft bewerten darf. Das Besondere daran
besteht zum einen darin, dass im Gegensatz zu einer Einzelbewertung stets Quervergleiche zwischen den zu bewertenden Immobilien gezogen werden. Warum wurde
bei der Immobilie dieser Bodenwert verwendet, aber bei dem Haus um die Ecke ein anderer? Warum wurde ein anderer Liegenschaftszinssatz verwendet oder
ein anderer Sachwertfaktor? Manschmal sind andere Ansätze erforderlich, weil das eine Objekt eine andere Restnutzungsdauer hat und zum Beispiel bei kürzeren
Restnutzungsdauern tendenziell niedrigere Liegenschaftszinssätze verwendet werden. Oder das andere Objekt ist weit unterhalb der möglichen Marktmiete
vermietet, was dann auch zu einem niedrigeren Liegenschaftszinssatz führen kann. Diese ganzen Mechanismen und Gründe für unterschiedliche Ansätze dem
Auftraggeber/ der Auftraggeberin zu erklären, ist oft nicht ganz einfach.
Auch die Objektbesichtigung, bei der dann mehrere Immobilien hintereinander angeschaut werden, ist eine echte Herausforderung an die Konzentrationsfähigkeit des Gutachters. Da ist es ganz egal ob die Immobilie, die bewertet werden soll, sich in München, Frankfurt oder Stuttgart befindet. Bei einem Mehrfamilienhaus oder einem Wohn- und Geschäftshaus werden dann in der Regel nicht alle Mieträume besichtigt. Es sollte aber mindestens ein repräsentativer Querschnitt der Wohnfläche bzw. Nutzfläche angeschaut werden, die dem Gutachter den richtigen Eindruck von der durchschnittlichen Ausstattung des Bewertungsobjektes vermittelt. Fragen zur Bewertung mehrerer Immobilien bzw. Immobilienportfolios | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Gutachterausschuss Baden-Württemberg | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die Gutachterausschuesse in
Baden-Württemberg sind grundsätzlich auf Gemeindeebene organisiert, haben sich aber in den letzten Jahren zu Verwaltungsgemeinschaften zusammen
geschlossen, um die verfügbaren Daten und Ressourcen zu bündeln, so wie das die meisten anderen Bundesländer schon seit Jahrzehnten tun.
Die Hauptaufgabe der Gutachterauschüsse ist es, dem Immobilienmarkt (und hier insbesondere dem Sachverständigen oder Gutachter) die für die Wertermittlung erforderlichen Daten zur Verfügung zu stellen, indem die Kaufpreise der zurückliegenden Jahre statistisch ausgewertet werden. Einige Beispiele für Gutachterauschüsse in meinem Wirkungskreis und darüber hinaus, in dem ich Marktwertermittlungen, Verkehrswertgutachten, Erpertisen, gutachterliche Stellungnahmen erstelle, sind:
Natürlich erstellen auch alle Gutachterausschüsse Verkehrswertgutachten. Fragen zu gutachterausschuesse-bw.de und Bodenwerten sowie Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Baufinanzierung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Reicht das Eigenkapital zur Bezahlung des Kaufpreises einer Immobilie
nicht aus, so benötigt man noch Fremdkapital von einem Fremdkapitalgeber (in der Regel ein Kreditinstitut - Bank, Bausparkasse oder Versicherung). In der Regel
ist die Fremdkapitalfinanzierung gemeint, wenn von Baufinanzierung gesprochen wird. Hier gibt es mehrere Varianten. In Deutschland ist die häufigste Variante
die Kreditaufnahme mit einer festen Zinsbindung, d.h. der Kreditzins, den ich für das Darlehen zahlen muss ist auf 5, 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahre oder einen
beliebigen anderen Zeitraum festgeschrieben und ändert sich in dieser Zeit nicht. D. h. ich habe einerseits kein Zinsänderungsrisiko nach oben, aber sehr wohl
natürlich ein Zinsänderungsrisiko nach unten, wenn der Finanzierungszinssatz nach Abschluss der festen Zinsbindung sinkt. Dann komme ich nämlich in der Regel
nur gegen Zahlung einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung aus dem laufenden Vertrag, d. h. die Bank läßt sich die Zinsdifferenz zwischen dem vereinbarten
höheren Darlehenszins und dem niedrigeren aktuellen Marktzins für die Restlaufzeit der Zinsbindung in einem Betrag (Barwert) bezahlen. Die Bank muss den Kunden
aber auch nur unter bestimmten Bedingungen aus dem bestehenden Vertrag entlassen (z. B. bei Verkauf der Immobilie oder Tod eines Darlehensnehmers).
In der Regel wird eine feste Annuität vereinbart. Das ist die Summe aus Zinsbetrag und Tilgungsbetrag, die zu Laufzeitbeginn aus dem Kapitalbetrag berechnet wird und dann über die gesamte Zinsbindung gleich bleibt. Innerhalb der Annuität wird dann durch die laufende Tilgung der Zinsanteil immer kleiner und der Tilgungsbetrag immer höher. Diese Verschiebung innerhalb der Annuität ist umso größer, je höher der Zinssatz ist, was in der Niedrigzinsphase dazu führt, dass tendenziell bei gleichem nominalen anfänglichen Tilgungssatz weniger getilgt wird. Deshalb sollte man dann den Tilgungssatz erhöhen, um bei einer evtl. Verlängerung (Prolongation) dann keine Überraschung bei hohem Schuldenstand und gestiegenen Zinsen zu erleben. Es empfiehlt sich auch immer darauf zu achten, dass man ein Sondertilgungsrecht vereinbart hat, so dass ich zusätzlich zur laufenden Tilgung auch mindestens einmal im Jahr einen zusätzlichen Betrag tilgen darf. Ein Darlehen mit fester Annuität nennt man auch Annuitätendarlehen. Eine Sonderform ist das sogenannte endfällige Darlehen. Bei diesem erfolgt keine laufende Tilgung. Die Zinsbelastung bleibt während der Zinsbindung gleich hoch und das Darlehen wird mit einem Zweitvertrag (Lebensversicherung, Bausparvertrag) am Ende der Zinsbindung/ Darlehenslaufzeit zurückgezahlt. Diese Form des Darlehens ist aber in der Regel nur dann empfehlenswert, wenn die Schuldzinsen steuerlich abgesetzt werden können (bei vermieteten Immobilien). Natürlich gibt es auch Mischformen ausbeiden Darlehensarten. Zur Sicherung ihrer Darlehensforderung läßt sich das Kreditinstitut in der Regel eine Grundschuld in Höhe der Darlehensforderung ins Grundbuch eintragen. Grundschulden bzw. ihnen zu Grunde liegende Darlehensforderungen spielen bei der Immobilienbewertung in der Regel keine Rolle. In der Regel werden sie ja auch bei einem Verkauf vom Verkäufer gelöscht, d. h. das Objekt ist in Abt.III des Grundbuches lastenfrei zu übertragen. In anderen Konstellationen bzw. Bewertungsanlässen, z. B. in Erbschaftsangelegenheiten, sind die Restschulden zwischen den Beteiligten dann zusäzlich intern zu verrechnen/ zu berücksichtigen. Die Beleihungshöhe, d. h. bis zu welcher Darlehenshöhe die Bank einen Kredit vergibt, richtet sich je nach Kreditinstitut entweder nach dem Beleihungswert, der nach den Regeln der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) festgelegt wird, oder nach einem bestimmten intern festgelegten Prozentsatz vom Marktwert, der in der Regel nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bestimmt wird. Neben der klassischen Baufinanzierung über Kredite (Baufinanzierung) gibt es auch noch andere Finanzierungsinstrumente bei der Immobilienfinanzierung. Eine Form ist z. B. die Finanzierung über Mezzanine- Kapital. Dabei kommen als Kapitalgeber unterschiedliche Finanzintermediäre in Frage:
Dabei kann sowohl Fremdkapital als auch Eigenkapital durch Mezzanine- Kapital ersetzt werden. Diese Form der Finanzierung ist flexibler als die klassische Kreditfinanzierung, da die Finanzierungsbedingungen individuell ausgehandelt werden und die Eigenkapitalseite in der Regel gestärkt wird. Diese Art der Finanzierung steht in erster Linie Bauträgern und Projektentwicklern zur Verfügung, die dem Investor nach Abschluss des Projektes eine interessante Verzinsung des eingesetzten Kapitals bieten können (stabilen Cash- flow). Fragen zur Baufinanzierung/ Immobilienfinanzierung/ Immobilienbewertung/ Beleihungswertermittlung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Grundstück/ Grundstücksgröße/ Wertparameter | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ein Grundstück kann auch aus
mehreren Flurstücken bestehen, die dann im Verbund einer gemeinsamen Nutzung dienen können. Dem Grundstück kommt bei der Wertermittlung von Immobilien eine
entscheidende Rolle zu, ist es doch der Wertanteil, der in der Regel nicht altert und damit wertbeständig für die Zukunft ist, d.h. seinen Wert behält oder
im Idealfall/ Regelfall an Wert mit der Zeit zunimmt, während die aufstehenden Gebäude einer Alterswertminderung unterliegen und somit einem Zeitwert, der
mit zunehmendem Alter im Wert abnimmt. Da das Grundstück aber ein immobiles (unbewegliches) Wirtschaftsgut ist, muss ein Investor (oder auch der Sachverständige) vor dem Kauf (bei der Bewertung) die Lage des Grundstückes und seine sonstigen Wertparameter genau analysieren. "Lage, Lage, Lage" - wie die Makler sagen. Welches können nun Lagefaktoren sein, die den Wert des Grundstückes beeinflussen? Man unterscheidet hier einmal die Kriterien bei der Makrolage - hier einmal in erster Linie für Wohnimmobilien dargestellt:
Zu den Kriterien der Mikrolage zählen bei Wohnimmobilien u. a. :
Und last but not least sollte man das Grundstück selber noch in den Blick nehmen:
An den Listen sieht man schon, dass sich jede Menge rechtlicher wie physischer Fragestellungen rund um die Bewertung eines Grundstückes ergeben können. Fragen zur Bewertung von Immobilien und Grundstücken | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Liegender Stuhl (Dachstuhl) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Beim sogenannten Liegenden Stuhl sind die
Stuhlsäulen schräg geneigt und leiten die Kräfte auf eine Stuhlschwelle in der Nähe der Außenwand ab. Dadurch entstehen stützenfreie und dadurch besser
nutzbare Dachräume. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass auch in dem darunter befindlichen Geschoss keine bzw. wenig Stützwände benötigt werden, da
ja keine Lasten über Mittelstützen über die Decke abgeleitet werden, sondern alleine über die Außenwände. Dieses Prinzip findet man auch oft bei
den Dächern von Kirchenschiffen.
Der liegende Stuhl ist also eine zusätzliche Stützkonstruktion (bestehend aus Stuhlschwelle, Stuhlsäule, Kopfstrebe und Spannriegel), die die normalerweise senkrecht stehenden Stützen durch schräge Stützsäulen (Stuhlsäulen) ersetzt. Fragen an Immobiliengutachter zu speziellen Bewertungsfragen der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Aufsparrendämmung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Es gibt unterschiedliche Arten ein Steildach zu dämmen. Bei der
Aufsparrendämmung ist der Dach- Aufbau in der Regel wie folgt:
Dadurch ist die Dachfläche lückenlos ohne Wärmebrücken gedämmt (auch über den Sparren). Man ist bei der Dämmstoffstärke nicht - wie bei der Zwischensparrendämmung durch die Stärke der Sparren limitiert. Manchmal kann auch eine Zwischensparrendämmung und eine Aufsparrendämmung kombiniert werden, wenn eine besondere Wärmedämmung erreicht werden soll (Bsp. Passivhaus). Wer im Dachgeschoss Sichtgebälk mit Sichtschalung möchte, kommt um eine Aufsparrendämmung ohnehin nicht drum herum. Der größte Nachteil einer Aufsparrendämmung sind die in der Regel höheren Kosten gegenüber einer Zwischensparrendämmung. Auch das nachträgliche Anbringen einer Photovoltaik- Anlage ist bei einem Aufsparren-Dach schwieriger, da die Befestigung des Rahmens für die Module an den Sparren erfolgen muss und dafür i.d.R. die Dämmebene durchdrungen werden muss. Immobiliengutachter/ Wertermittlung Haus/ Dachdämmung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Rückstauklappe | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Eine Rückstauklappe für Abwasser soll verhindern, dass
es einen Rückstau des Abwassers gibt - d.h. dass Abwasser bei Überlastung des Abwasserkanals durch die Hausleitung ins Haus (Toilette, Waschbecken etc.)
gedrückt wird und dadurch fäkalienhaltiges Abwasser Räume des Hauses überflutet und zu Schäden führt. Dies könnte bei Verstopfung des Kanals oder bei
Extremwetter- Ereignissen wie Starkregen passieren. Die Gefahr ist dann besonders groß, wenn es Sanitäre Anlagen (Bäder, Toiletten, Duschen) unterhalb der
sogenannten Rückstauebene gibt (Keller/ Souterrain). Die Rückstauebene ist dabei in der Regel die Straßenebene. Gibt es Sanitäre Anlagen unterhalb der Rückstauebene und entwässert die Hausleitung nicht gerade in eine "Hangleitung", bei der aufgrund des starken Gefälles ein geringes Risiko besteht, so wird in der Regel sogar eine elektrische Rückstauklappe eingebaut. Diese hat einen optischen Sensor in einer Röhre, der bei einem Rückstau das in der Rückstaukammer ansteigende Wasser erkennt und über eine Steuereinheit automatisch über einen kleinen Elektromotor die Rückstauklappe wasserdicht verschließt. Zur Sicherheit haben solche Rückstau- Automaten auch noch eine mechanisch zu bedienende Notklappe, die über einen mechanisch zu bedienenden Hebel per Hand geschlossen werden kann. Rückstauklappen sollten regelmäßig gewartet werden, damit sie im Notfall auch funktionieren. Sie besitzen in der Regel sogar eine Notstromversorgung über Batterien für den Fall eines Stromausfalles. Diese sind ebenfalls in regelmäßigen Abständen auszutauschen. Immobiliengutachter/ Wertermittlung Haus/ Gebäudetechnik | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Entrümpelung/ Hausräumung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die Kosten einer Entrümpelung oder Räumung
eines Hauses/ einer Immobilie müssen dann bei der Wertermittlung des Gebäudes als Minderwert berücksichtigt werden, wenn noch ein Restbauwert bzw. eine
Vermietung des Gebäudes beim Ertragswert unterstellt wird. Alle Kosten, die aufgewendet werden müssen, um die unterstellte Vermietbarkeit zuerst herzustellen,
sind als Minderwert vom ermittelten Sach- oder Ertragswert abzuziehen. Dazu gehören u. a. auch die Kosten einer Entrümpelung oder z. B. die Kosten zur
Wiederherstellung von verwilderten Außenanlagen. Wird das Objekt abgerissen (wenn z. B. eine Sanierung nicht wirtschaftlich erscheint oder aufgrund der Bausubstanz nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand möglich wäre), dann fallen ja die Kosten der Entrümpelung trotzdem an, da ja die Entrümpelung vor dem Abriss durchgeführt werden muss. Dann zählen diese Kosten zu den Freilegungskosten des Grundstückes. Sachverständiger Immobilienbewertung/ Fragen zu Entrümpelungskosten | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Photovoltaik/ PV-Anlage | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Seit dem 01.Januar 2022 besteht für Neubauten im Nichtwohnbereich
und für neue offene Parktplätze mit mehr als 35 Stellplätze die Verpflichtung, eine Photovoltaik-Anlage zu installieren. Seit 01.05.2022 unterliegen auch
neu errichtete Wohngebäude der Pflicht, eine PV- Anlage und Solarthermie für die Warmwasserbereitung zu nutzen. Wie kann man den Wert einer solchen PV- Anlage bei der Immobilienbewertung eines Hauses/ Gebäudes berücksichtigen? Hier gibt es grundlegend zwei Möglichkeiten. Zum einen kann man ausgehend von den Anschaffungskosten diese auf den Wertermittlungsstichtag indexieren und anschließend unter Berücksichtigung einer üblichen Gesamtnutzungsdauer und einer linearen Abschreibung den sogenannten Zeitwert der Anlage ermitteln. Die andere Möglichkeit besteht darin, den durchschnittlichen jährlichen Ertrag zur Ermittlung eines Ertragswertes einer solchen Anlage heranzuziehen. Die Kosten für Wartung, Reinigung und Istandhaltung sowie die Verwaltungskosten sind vom Rohertrag abzuziehen. Der ermittelte Ertragswert der PV- Anlage wird dann als Sonderwert dem Marktwert/ Verkehrswert hinzugerechnet. Sofern Erkenntnisse darüber vorliegen, ob sich bei Häusern mit Photovoltaik- Anlage ein Zu- oder Abschlag ergibt (Auswertungen des örtlichen Gutachterausschusses), so sind diese zusätzlich zu berücksichtigen. Da die Landesregierung mit der PV-Anlagen-Pflicht quasi einen neuen Standard in diesem Bereich der Gebäude- Ausstattung gesetzt hat, wird die Zahl der Häuser mit Photovoltaik-Anlage mit der Zeit deutlich zunehmen. Dadurch wird vermutlich bei Häusern ohne eine solche Anlage eher ein entsprechender Abschlag einkalkuliert werden. Dies bleibt abzuwarten. Es wäre vorteilhaft, wenn die Gutachterausschüsse mehr zu dem Thema Energie- Effizienz forschen, auswerten und veröffentlichen würden. Sachverständiger Immobilienbewertung/ Fragen zu Entrümpelungskosten | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Rückbau- und Entsiegelungsgebot § 179 BauGB | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(1) Die Gemeinde kann den Eigentümer
verpflichten zu dulden, dass eine bauliche Anlage ganz oder teilweise beseitigt wird, wenn sie
Man liest ja immer wieder einmal, dass Gebäude ohne Baugenehmigung errichtet wurden oder teilweise vorsätzlich, teilweise unwissentlich bzw. aufgrund fehlerhafter Planung so errichtet wurden, dass sie den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen. Dann kann die Bauaufsichtsbehörde gemäß obigem Paragraphen einen Rückbau verlangen. In den weiteren Abschnitten sind die Voraussetzungen für den Vollzug geregelt. So darf der Rückbau bei Wohnraum nur dann vollzogen werden, wenn im Zeitpunkt der Beseitigung angemessener Ersatzwohnraum für die Bewohner unter zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht. Auch für versiegelte Flächen, die dauerhaft nicht mehr genutzt werden, kann die Gemeinde einen Rückbau verlangen, damit der durch die Versiegelung beeinträchtigte Boden seine "ursprüngliche Leistungsfähigkeit" wieder zurück erhält. Für den Immobiliengutachter ist es daher ratsam, zumindest auf Anhaltspunkte dafür zu achten, ob die aktuelle Nutzung des Grundstückes bzw. dessen Bebauung rechtskonform ist und mit bestehenden Bebauungsplänen übereinstimmt. Wertermittlung Gebäude Baugesetzbuch | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Denkmal-Abschreibung/ Denkmal-Afa | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Unter Denkmal-Abschreibung oder kurz
Denkmal-Afa versteht man die steuerrechtlichen und im Einkommenssteuerrecht (EStG) geregelten Abschreibungsmöglichkeiten für denkmalgeschützte
Immobilien. Bei herkömmlichen Wohngebäuden kann steuerrechtlich aktuell (Stand 2023) für vermietete Immobilien eine Abschreibung für Alterswertminderung (AfA) wie folgt vorgenommen werden:
Dies bedeutet zum Beispiel, dass 2 % (3 %) der Gebäude- Herstellungskosten wie Werbungskosten 50 Jahre (33 Jahre) lang das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung vermindern und somit zu einer entsprechenden Steuerersparnis führen. Wie hoch die Steuerersparnis letztendlich ist, hängt von ihrem persönlichen Steuersatz ab. Bei denkmalgeschützten Immobilien ist der Sanierungsaufwand aufgrund der Auflagen des Denkmalschutzamtes in der Regel viel höher als bei konventionellen Gebäuden. Daher fördert der Staat die Sanierung von Denkmälern entsprechend steuerlich, indem er einen höheren Abschreibungssatz zugesteht. Dies bedeutet, dass zunächst der reine Kaufpreis aufgeteilt werden muss in einen Teil für das Grundstück (dessen Kosten nicht abgeschrieben werden können) und in einen Teil, der auf die baulichen Anlagen entfällt. Der Gebäudezeitwert kann mit 2,0 bzw. 2,5 % (siehe oben) abgeschrieben werden. Wird zusätzlich noch saniert, so können diese Sanierungskosten zusätzlich mit einem höheren Abschreibungssatz über einen kürzeren Zeitraum abgeschrieben werden, was die Investition insbesondere für Personen mit einem entsprechenden Einkommen interessant macht. Und es gibt noch eine Besonderheit, nämlich auch Eigennutzer können die Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Die Abschreibungsmöglichkeiten der Sanierungskosten von denkmalgeschützten Immobilien unterscheiden sich also danach, ob es sich um eine selbstgenutzte oder vermietete Immobilie handelt:
Da sich steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten öfter auch mal ändern, sollten Sie stets einen Steuerberater kontaktieren und sich von diesem beraten lassen. Insofern wird hier keine Gewähr für die veröffentlichten Abschreibungsmöglichkeiten übernommen. Zudem sind einige Besonderheiten zu beachten, damit die Kosten nachher auch tatsächlich steuerlich geltend gemacht werden dürfen. U.a. muss sich das Objekt vor Beginn der Sanierungsarbeiten bereits in ihrem Eigentum befinden (Abschluss Kaufvertrag), das Gebäude muss als Baudenkmal geführt werden (z. B. Denkmalliste) und die geplanten Maßnahmen müssen der zuständigen Denkmalschutzbehörde gemeldet, mit dieser abschließend abgestimmt und genehmigt worden sein. Für die Bewertung einer solchen denkmalgeschützten Immobilie ergeben sich für den Sachverständigen wichtige Fragen, u. a. die Frage danach, inwieweit ein Kaufpreis einer solchen Immobilie eines Erstkäufers nach Sanierung, der ja den vollen Steuervorteil mitkauft, überhaupt als nachhaltig angesehen werden kann? Beim Wiederverkauf ohne die Möglichkeit der Denkmal- Afa hat nämlich der Käufer nicht die Möglichkeit der erhöhten Denkmal-Afa und wird dann evtl. auch nicht bereit sein, den hohen Preis zu bezahlen, den der Erstkäufer nach Sanierung bezahlt hat. Dies ist insbesondere für Kreditinstitute wichtig, die solche Kaufpreise einer Beleihung zugrunde legen, damit sie später keine böse Überraschung erleben, wenn das Objekt nachher nicht mehr den angesetzten Marktwert in einer Zwangsversteigerung erzielt. Eine weitere Möglichkeit sollten Eigentümer einer vermieteten Immobilie kennen. Es besteht nämlich die Möglichkeit, Immobilien mit einem höheren Abschreibungssatz über einen kürzeren Zeitraum abzuschreiben, wenn für die betreffende Immobilie eine kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen werden kann! Der Nachweis musste früher relativ aufwändig mittels Bausubstanzgutachten erfolgen, kann aber nach aktueller Rechtsprechung durch ein herkömmliches Marktwert- oder Gebäudezeitwert- Gutachten erfolgen. Im Zweifel besprechen Sie die Sinnhaftigkeit mit ihrem Steuerberater und melden sich unter dem u.a. Link, wenn Sie ein solches Gutachten in Auftrag geben möchten. Wertermittlung Sachverständiger für denkmalgeschützte Gebäude/ Immobilien | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Standardstufe/ Baustandardstufe nach NHK | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die Standardstufe nach NHK beschreibt
das Ausstattungsniveau eines Bauwerkes. Es gibt fünf Qualitätsstufen, wobei die 1 für einfache Ausstattung und die 5 für stark gehobene Ausstattung steht.
In der ImmoWertV (vorher Sachwertrichtlinie) ist beschrieben, wann ein Gewerk in welche Stufe einzuordnen ist. Die unterschiedlichen Gewerke wurden entsprechend
ihres ungefähren Kostenanteils am Bauwerk gewichtet, so dass sich aus der gewichteten Standardstufe jedes Einzelgwerkes (z. B. Dach, Außenwände, Fenster,
Sanitär, Innenwände/ Türen, Decken/ Treppen, Fußböden, Heizung, Sonstige Ausstattung) eine Standardstufe für das gesamte Gebäude ergibt. Mit dieser
Standardstufe kann dann - zusammen mit dem Gebäudetyp - der Bauwert (vor Indexierung, vor Alterswertminderung, vor sonstigen Anpassungen) aus der
entsprechenden NHK- Tabelle entnommen werden. Dies ist ein standardisiertes, normiertes Vorgehen/ Verfahren bei der Ermittlung des Sachwertes einer Immobilie.
Fragen zu Wertermittlung Gebäude Sachwertverfahren Standardstufe NHK | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Thermodesinfektion Legionellen Trinkwasserverordnung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Trinkwasserleitungen bei Mehrfamilienhäusern
müssen in regelmäßigen Abständen gemäß Trinkwasser- Verordnung (TrinkwV) auf Legionellen untersucht werden (in der Regel aktuell alle 3 Jahre). Wird
eine Ansiedlung von Legionellen festgestellt, muss i. d. R. eine Thermodesinfektion der betroffenen Leitungsbereiche durchgeführt werden. Diese
Leistung wird in der Regel durch Heizungs- und Sanitärfachbetriebe angeboten.
Weitere Fragen zu Immobilien und Wertermittlung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Fassade/ Efeubewuchs/ Außenanlagen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ist eine Fassade mit Efeu stark bewachsen, insbesondere dann,
wenn die Efeupflanzen sich mit ihren Wurzeln direkt in den Außenputz verwurzeln, stellt dies aufgrund der Schädigung des Außenputzes eine Wertminderung
dar. In der Regel ist nach langjährigem, großflächigem Bewuchs eine Komplettsanierung der Fassade notwendig, da selbst nach Entfernung der Pflanze Wurzel-
rückstände im Putz zurückbleiben, die dann sehr aufwändig entfernt werden müssen,um einen optisch einwandfreien, mängelfreien Zustand wieder herzustellen.
Oft geht ein solcher Bewuchs auch einher mit vernachlässigten Außenanlagen. Auch für diese sind je nach Grad der Vernachlässigung mehr oder minder starke Minderwerte
anzusetzen, da bei der Wertermittlung in der Regel einbaujahrestypischer, mängelfreier Zustand ohne Instandhaltungs- bzw. Pflegerückstand zugrunde zu legen
ist.
Weitere Fragen zu Wertminderungen bei Immobilien und Wertermittlung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bungalow/ Flachdachgebäude | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Der Begriff Bungalow ist meines Wissens nirgends
genau definiert und daher eher dem Umgangssprachlichen entlehnt. Im gängigen Sprachgebrauch, auch unter Sachverständigen, ist damit ein eingeschossiges
Wohnhaus (mit oder ohne Keller) gemeint, das in der Regel mit einem Flachdach, einem flach geneigten Pultdach oder auch Walmdach ausgeführt ist.
Weitere Fragen zu Gebäudetypen und Wertermittlung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Straßenarten | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| In der Regel wird in einem Gutachten zur Ermittlung des
Immobilienwertes im Rahmen der Lagebeschreibung auch aufgeführt, an welcher Art von Straße das Bewertungsobjekt liegt. Die Straßenarten sind ein wichtiges
Bewertungskriterium, da davon abhängt, ob Immissionen durch Feinstaub und Verkehrslärm auf den Immobilienwert einwirken. Eine reine Anliegerstraße ist zum Beispiel für eine Wohnnutzung vorteilhafter als die Lage an einer vielbefahrenen Durchgangsstraße. Eine Ringstraße oder eine Sackgasse, die nur von Anliegern genutzt wird, ist dabei am vorteilhaftesten. Manchmal ist die Zufahrt auch nur durch einen Privatweg möglich, was aber meistens eher exklusiven Villenlagen vorbehalten bleibt. Liegt die Wohnimmobilie in der Nähe von mehrspurigen Durchgangsstraßen, Bundesstraßen, Landestraßen oder gar Autobahnen mit entsprechender Immissionsbelastung, so rechtfertigt eine solche nachteilige Lage in der Regel einen Wertabschlag (zum Beispiel auf den Bodenwert oder bei der Sachwertanpassung). Für Laien sind Durchgangsstraßen in Stadtplänen meist gut erkennbar aufgrund ihrer Breite oder weil sich an ihnen Bushaltestellen oder sonstige Verkehrsmittel (z. B. Stadtbahnen) befinden. Weitere Fragen zu Lagekriterien bei der Immobilienwertermittlung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Punkte Fassade WDVS Mängel | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Bei einer mit einem Wärmedämmverbundsystem (WDVS) versehenen
Fassade, werden mit der Zeit helle Punkte sichtbar, was zu einem optischen Mangel der Fassade führt. Dies ist in der Regel bei nachträglich bis ca. 2018
bei Bestandsobjekten aufgebrachten WDVS zu beobachten. Die Ursache liegt darin, dass der Dübelteller nicht, wie normalerweise heute üblich, in der
Dämmebene liegt, sondern in der Putzebene. Dadurch wird über den Dübel Wärme abgeleitet (Wärmebrücke), mit dem Ergebnis, dass der Putz über dem Dübelteller
schneller abtrocknet und sich an dieser Stelle der Fassade in Folge dessen dann weniger Verschmutzungen ablagern und weniger Algenwuchs statt findet als
an der übrigen Fassade. Es erscheinen dann mit der Zeit die typischen Punktemuster. Eine solche Fassade weist, je nach Ausprägung und Kontrast der Punkte,
einen optischen Mangel auf, der vom Gutachter unter Umständen mit einem Minderwert berücksichtigt werden kann.
Typisches Schadensbild: 
Grundsätzlich richtet sich das Erfordernis, ob ein WDVS verdübelt werden muss nach den folgenden Kriterien:
Bei einem Wärmedämmverbundsystem ist immer darauf zu achten, dass "systemkonform" gearbeitet wurde, d.h. dass nur Komponenten des selben Systems verwendet wurden und dass die Herstellerangaben (z.B. zur Verarbeitung oder zur Verwendung) beachtet wurden. Nur so können spätere Schäden vermieden werden. So sollte an Fensterlaibungen immer der sogenannte "Pistolenschnitt" zur Ausführung kommen und mit Armierungsgewebe nach Vorschrift gearbeitet werden (notwendige Überlappung/ Schrägarmierungen), um spätere Rissbildungen vorzubeugen. Hier verzeiht das WDVS in der Regel keine Fehler! Solche Fehler können entstehen, wenn zum Beispiel die Dämmplatten nicht umlaufend am Rand und zusätzlich in der Mitte der Platte mit dem Punktverfahren verklebt werden. Fehlt die umlaufende Verklebung, so können die Platten schüsseln (konkave Verformung) - d.h. die Plattenränder wölben sich nach oben. Hier ist bei Windeinwirkung/ Sturm die Gefahr groß, dass die Platten durch Windsog- Einwirkung weggerissen werden. Fehlt die punktförmige Verklebung in der Fläche, so kann sich die Platte wölben (konvexe Krümmung) und es entstehen lauter Wölbungen/ Buckel auf der Fassade (mindestens ein optischer Mangel). Es sollten als Grundregel nach Andrücken der Platte mindestens 40 % der Plattenfläche mit dem Untergrund verklebt sein. Weitere Fragen zu Themen der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Balkontypen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Man kann die unterschiedlichen Balkontypen u. a.
nach der im unten dargestellten Bild dargestellten Systematik unterscheiden:
Weitere Fragen zu Balkonen bei der Immobilienwertermittlung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Höhe Balkonbrüstung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Der Wertermittler sollte auch auf die Höhe und
sonstige Funktionsfähigkeit der Balkonbrüstung achten. Die vorgeschriebenen Höhen betragen in der Regel:
Die Vorgaben stammen aus dem Jahr 1936. Auf Unterschreitungen der Brüstungshöhen sollte m. E. immer hingewiesen werden. Im Zweifel ist auch die zuständige Landesbauordnung auf evtl. abweichende Regelungen/ Besonderheiten zu prüfen. Auch sollten die Absturzsicherungen/ Geländer hinsichtlich Befestigung, Eignung des Materials, Materialermüdungen, Korrosion etc. überprüft und bei Schäden entsprechend als Minderwert berücksichtigt werden. Weitere Fragen zu Balkonbrüstungen bei der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Balkon Schäden | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Typische Schäden an Balkonen können sein:
Die Anzahl sanierungsbedürftiger Balkone ist sehr hoch, da es sich um ein Außenbauteil handelt, das hohen Beanspruchungen ausgesetzt ist (Witterung, Niederschläge, Temperaturwechsel, Frost, etc.) und dem bei der Planung und Ausführung oft nicht genügend Aufmerksamkeit geschenkt wird. Betonabplatzungen und freiliegende Bewehrungen an der Unterseite der Balkone sind in der Regel ein rein optischer Mangel. Die Tragfähigkeit des Balkons ist dadurch jedoch in der Regel nicht beeinträchtigt, da sich die tragenden Eisen des Balkons an seiner Oberseite befinden sollten. Balkonsanierungen sind oft sehr teuer und sollten daher als Minderwert berücksichtigt werden. Weitere Fragen zu Schäden an Balkonen im Rahmen der Wertermittlung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Definition Instandhaltung/ Wartung/ Instandsetzung/ Modernisierung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Die Instandhaltung
ist die Erhaltung des Gebäudebestandes durch laufende Reparatur der sich durch Gebrauch oder alterungsbedingt
verschlechternden Bausubstanz. Die Instandhaltung dient dazu, den Wert einer Immobilie zu erhalten.
Die Instandhaltung trägt wesentlich dazu bei, dass Bauteile die ihnen eigene Lebensdauer erreichen bzw. übertreffen.
Sie ist damit teil einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung einer Immobilie. Die für Instandhaltung bei der Immobilienbewertung anzusetzenden Kosten können je nach Baujahr variieren. Entsprechende Kostenansätze finden sich in der jeweils gültigen Fassung der II. Berechnungsverordnung, der ImmoWertV oder teilweise in Fachliteratur oder in einigen von Verbänden veröffentlichten Standards. Im Zusammenhang mit der Instandhaltung spielt auch die regelmäßige Wartung von Bauteilen eine wichtige Rolle. Nachfolgend werden einige Beispiele aufgeführt:
Durch die regelmäßige Wartung/ Einhaltung der vorgeschriebenen Wartungsintervalle werden Schäden und Instandhaltungsrückstau vermieden. Die Instandsetzung ist die Wiederherstellung eines ursprünglich vorhandenen Gebäudezustands nach einer Schädigung infolge von Abnutzung oder sonstigen äußeren Einflüssen. Reperaturrückstau wird dadurch behoben oder bereits direkt verhindert. Die Instandsetzung eines Gebäudes dient der Wiederherstellung des Wertes einer Immobilie. Die Instandsetzung ist somit ein notwendiges Instrument der Instandhaltung. Die Modernisierung ist die Verbesserung der Substanz baulicher und/ oder technischer Anlagen eines Gebäudes entsprechend der fortschreitenden Entwicklung technischer Standards und veränderter Nutzererwartungen (Anforderungen). Durch die Modernisierung eines Gebäudes kann eine Wertsteigerung der Immobilie erzielt werden. Dies betrifft die unterschiedlichsten Aspekte einer Immobiliennutzung, wie zum Beispiel die grundsätzliche Nachhaltigkeit einer Immobilie (Recyclingfähigkeit von Bauteilen), die Nutzeransprüche (z. B. Verfügbarkeit von Wärme, warmem Wasser etc.), die Energieeffizienz, die CO2- Bilanz, die Behaglichkeit des Wohnens, etc.. Weitere Fragen zu Instandhaltung/ Instandsetzung/ Modernisierung bei der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Definition Baumangel/ Bauschaden | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Der Baumangel ist ganz allgemein
gesprochen die Abweichung von einem definierten Sollzustand. Entspricht eine Bauausführung nicht den anerkannten Regeln der Technik oder
weicht seine Beschaffenheit oder Ausführung von technischen Normen (DIN- Normen) wesentlich (d.h. außerhalb festgelegter
Toleranzbereiche) ab, so ist dies ein Baumangel. Unter einem Bauschaden versteht man die negative Veränderung eines Zustandes aufgrund von Mängeln. Beispiel: Wird bei Holzbauteilen im Außenbereich eines Gebäudes nicht auf den konstruktiven Holzschutz geachtet, können diese Holzbauteile durch Witterungseinflüsse viel schneller geschädigt werden und damit ihre Funktion verlieren. Infolge des Mangels (Nichteinhaltung gewisser Konstruktionsprinzipien) entsteht ein Schaden (Holzschäden wie Pilzbefall und Zersetzung). Bauschäden und deren Ursachen sind durch regelmäßige Inspektion der Gebäudesubstanz (Instandhaltung) zu erkennen und durch die Instandsetzung anschließend zu beheben. Weitere Fragen zu Bauschäden/ Baumängeln bei der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Entwicklung des Wärmeschutzes | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Im Laufe der
Zeit haben sich die Ansprüche an den Wärmeschutz der Gebäudehülle stetig erhöht. Die erste DIN- Norm 4108 wurde 1952
veröffentlicht. Vorher wurde der Wärmeschutz eher stiefmütterlich behandelt und war allenfalls ab ca. 1920 in einigen
Bauordnungen geregelt.
Nach der Ölkrise zu Beginn der 70er- Jahre begann man dann von Gesetzgeberseite bundesweit einheitliche Vorgaben zu machen. Die Abfolge der unterschiedlichen Regelwerke, die den Wärmeschutz regeln bzw. geregelt haben, ist in der nachfolgenden Liste dargestellt:
Weitere Fragen zu ENEV bzw. Wärmeschutz bei Immobilien/ Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Radonbelastung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Radon ist ein radioaktives Edelgas, das weltweit
im Boden entsteht. Über die Bodenluft kann es durch Undichtigkeiten und Ritze in Gebäude (Keller) und somit in Innenräume eindringen.
Studien zu Radon in Gebäuden zeigen, dass eine erhöhte Radon- Konzentration in Gebäuden zu einem erhöhten Lungenkrebsrisiko führt.
Diese gesundheitliche Gefährdung ist insbesondere auf die kurzlebigen Zerfallsprodukte des Radons zurückzuführen, die da wären:
Die Radonkonzentration in der Bodenluft hängt in Deutschland u. a. stark von der Region ab. Nachfolgend eine Karte, die die unterschiedlichen Konzentrationen zeigt (Quelle: Kemski und Partner) 
Folgende Eintrittstellen für Radon kommen insbesondere bei älteren Bestandsgebäuden in Betracht:
Bei neueren Baujahren mit durchgehender Bodenplatte aus Beton ist die Gefahr hoher Konzentrationen grundsätzlich schon mal aufgrund der baulichen Gegebenheiten in der Regel geringer. Spätestens ab einer Konzentration ab 1.000 Bq/ m³ sollten aufwändigere Maßnahmen ergriffen werden (Sanierungskonzept vom Fachmann). In der Immobilienbewertung spielt Radon/ Radonbelastung bisher keine große Rolle. Hier ist insbesondere bei Laien aber auch leider bei Gutachtern ein Problembewusstsein bzgl. Schadstoffen im Allgemeinen, wie Radon im Speziellen kaum ausgeprägt. Wenig bekannt ist auch die Tatsache, dass Baustoffe an sich (insbesondere Erden, Sand, Steine) eine jedoch in der Regel eher geringe radioaktive Strahlung abgeben. Der Mittelwert der durch die natürlichen Radionuklide in den Baustoffen bedingte sogenannte Gamma- Ortsdosisleistung (ODL) in Gebäuden beträgt rund 80 Nanosievert pro Stunde. Quelle der Informationen zu Radon: "Schadstoffe in Innenräumen und an Gebäuden" - Herausgeber: Gesamtverband Schadstoffsanierung e.V. - erschienen im Rudolf Müller Verlag. Weitere Fragen zu Radon/ Radonbelastung im Rahmen der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Fachwerkhaus/ Fachwerkhäuser | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Das Fachwerkhaus/ Fachwerkhäuser
weist/ weisen folgende typische Merkmale hinsichtlich ihrer Konstruktion auf:
Weitere Fragen zu Fachwerkhaus/ Fachwerkhäusern bei der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Gründerzeitgebäude | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Unter der Gründerzeit wird die
Zeit Ende des 19.Jahrhunderts, Anfang des 20.Jahrhunderts - etwa 1871 - 1910 - verstanden, wobei der Übergang zum Jugendstil
fließend ist. Das äußere Erscheinungsbild der Wohnbauten aus dieser Zeit ist geprägt von Schaufassaden zur Straßenseite, oft
mit großen Sandsteinblöcken, Sandstein- Gesimsen mit Mauerwerk aus Backstein dazwischen. Die seitlichen und rückwärtigen
Außenwände bestehen nicht selten komplett aus Backstein- Mauerwerk. Die Grundrisse sind großzügig mit großen Raumhöhen,
insbesondere in der sogenannten Beletage (1.Stock). In den Wohngeschossen in der Regel Holzbalkendecken. Die Dachform ist oft das
Mansarddach oder in Stuttgart das sogenannte Stuttgarter Dach. Oft stehen die Gebäude oder Teile dieser Gebäude (Fassaden) unter
Denkmalschutz. Sie bieten insbesondere natürlich im sanierten Zustand einen stark nachgefragten, attraktiven Wohnraum, einmal
natürlich aufgrund der innenstadtnahen Lage und zum anderen aufgrund des besonderen Charmes der Wohnräume und der teils
repräsentativ erscheinenden Fassaden, die man bei heutigen Kosten in dem Stil kaum mehr bezahlen könnte.
Auch diese Gebäude haben ganz typische Schwachstellen/ Schäden/ Mängel:
Weitere Fragen zu Gründerzeitgebäuden bei der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Mietwert/ Mietwertgutachten | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Der Mietwert einer
Immobilie besteht letztlich aus der Summe der jährlichen Erträge, die mit dieser Immobilie erzielt werden können. Hierzu werden
die Istmieten (aktuell tatsächlich erzielte Mieterträge) mit den ortsüblich erzielbaren Marktmieten verglichen. Beim Mietwert
wird also immer eine ordentliche Bewirtschaftung mit Gewinnerzielungsabsicht unterstellt. Somit werden auch Situationen
berücksichtigt, wenn eine Immobilie unterhalb der möglichen Marktmiete vermietet ist ("underrented) oder wenn atypisch hohe
Mieterträge erzielt werden ("overrented"). Bei Wohngebäuden ist hierzu immer der Mietspiegel ein wichtiger Anhaltspunkt. Die
Mieterträge, die in die Ertragswertermittlung eingehen sind in der Regel die Nettomieten (ohne Mehrwertsteuer) ohne
Möblierungszuschläge (Nettojahreskaltmiete) und ohne die auf die Mieter umlegbaren Nebenkosten (Betriebs- und Heizkosten).
Ein Mietwertgutachten wird in der Regel bei Mietstreitigkeiten benötigt oder als Mittel für eine Mieterhöhung. Auch bei Unterhaltsfragen kann der Mietwert eine wichtige Rolle spielen. Gerichtlich notwendige Mietwertgutachten dürfen aktuell (2023) nur von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden. Weitere Fragen zu Mietwert/ Mietwertgutachten bei der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Hochwasser/ Hochwassergefahrenkarte/ LUBW | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Informationen
über Hochwasser liefert die Landesanstalt für Umwelt Baden-Württemberg (LUBW) in ihren Hochwasserrisikokarten und
Hochwassergefahrenkarten. In den Hochwassergefahrenkarten wird dargestellt, mit welcher Wahrscheinlichkeit mit einem Hochwasserereignis
zu rechnen ist, wenn man Daten aus der Vergangenheit zugrunde legt. Dabei wird unterschieden zwischen:
Dabei steht das "H" für Hochwasser und das "Q" für Abflusskennzahl. Die unterschiedlichen Gefahrengebiete werden auf Karten dargestellt, in der Regel mit dunkelblauer (HQ10), mittelblauer (HQ100) und hellblauer (HQextrem) Einfärbung der Flächen, bei denen mit der jeweiligen Wahrscheinlichkeit eine Überschwemmung zu erwarten ist. Nachfolgend ein Beispiel einer solchen Hochwasserkarte für Weissach im Tal: 
Diese Karten sind hilfreich, um ein eventuelles Risiko für die Immobilie zu identifizieren und je nach Eintrittswahrscheinlichkeit bei der Bewertung der Immobilie zu berücksichtigen. Weitere Fragen zu Hochwasser/ Hochwasserkarten bei der Immobilienbewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wertzahl | Bewertungsgesetz (BewG) | steuerliche Bewertung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Wenn
das Finanzamt den Grundbesitzwert ermittelt, greift es auf das Bewertungsgesetz (BewG) zurück. Bei eigengenutzten Immobilien (Wohnhäuser) wird
der Wert in der Regel mittels Sachwertverfahren ermittelt und aus dem Sachwert der Marktwert abgeleitet. Sollten für diese Ableitung keine
geeigneten Sachwertfaktoren vom Gutachterausschuss vorliegen, bedient sich das Finanzamt der sogenannten Wertzahlen gem. Anlage 25 (zu Paragraph
191 Satz 2 BewG) des Bewertungsgesetzes. Diese Wertzahlen sind in einer Tabelle (Stand 2024) für Ein- und Zweifamilienhäuser und
Wohnungseigentum wie folgt angegeben:
Wie ist die Tabelle nun zu verstehen? Das Prinzip dahinter ist offensichtlich: Je niedriger der Bodenwert, desto niedriger die Wertzahl. Je niedriger der vorläufige Sachwert, desto höher die Wertzahl. Für beide Prinzipien gilt jeweils auch das Gegenteil. Das folgende Beispiel verdeutlicht die Anwendung im Rahmen der Immobilienbewertung: Vorläufiger Sachwert: 500.000 Euro Bodenwert: 350 Euro/ m² Wertzahl gem. Tabelle: 1,20 Damit ergibt sich der aus dem vorläufigen Sachwert abgeleitete Marktwert wie folgt: 500.000 Euro * 1,20 = 600.000 Euro Wichtig ist dabei, dass Sie dem Finanzamt gegenüber nach Paragraph 198 BewG die Möglichkeit haben, durch das Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen einen evtl. niedrigeren Marktwert nachzuweisen, wenn zum Beispiel die Wertzahl nicht den aktuellen Marktbedingungen entspricht. Immerhin beträgt der "Marktaufschlag" bei dem obigen Beispiel 20 Prozent. Dies ist aber in der Regel nur in starken Verkäufermärkten der Fall. In solchen Fällen ist dann ein Gutachten sinnvoll und hilft dabei, die Steuerlast entsprechend zu minimieren.Weitere Fragen zur Immobilienbewertung für steuerliche Zwecke (Erbschaft/ Schenkung) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
