In der oben stehenden Grafik habe ich Ihnen die Baukosten für Wohngebäude in Deutschland dargestellt. Ich habe dafür die lange Zeitreihe von 1958 bis 2022 gewählt. Bis 1990 bilden die Daten die Entwicklung in der damailigen BRD (alte Bundesländer) ab. Sie sehen, dass sich die Baukosten stetig nach oben entwickeln, wobei es auch immer wieder Phasen gab, wo die Baukosten stagniert haben.

Die längste Phase der Stagnation war der Zeitraum 1995 - 2003. In diesem Zeitraum waren die Baukosten sogar rückläufig, was evtl. daran gelegen haben könnte, dass nach der Wende sehr hohe Baukapazitäten aufgebaut wurden. Die Nachfrage ist mit dem gestiegenen Angebot ab 1995 nicht mehr mit gewachsen, so dass es aufgrund des Angebotsüberhanges von Baudienstleistungen zu Preiseinbrüchen kam.

Man sieht auch die sehr starken Kostensteigerungen nach der Finanz- und Bankenkrise von 2008 bis heute. Diese sind u. a. auf die in diesem Zeitraum sehr stark gefallenen Bauzinsen und die Ausweitung der Liquidität der EZB zurückzuführen.

Falls Sie sich für den Baupreisindex eines bestimmten Jahres interessieren, können Sie mit dem Cursor auf der Kurve entlang fahren oder bei einem Touchscreen mit dem Finger darauf tippen und bekommen dann den jeweiligen Indexwert (Durchschnittswert für das gesamte Jahr) angezeigt - einmal für das Basisjahr 2010 und 2015.

Ludwigsburg | Esslingen | Rems-Murr-Kreis | Ostalbkreis

Der große Landkreis- Vergleich des
Immobilienpreisniveaus

Hierzu wurden die Bodenrichtwert- Mimima, Maxima und Mediane aller Städte und Gemeinden in den Landkreisen untersucht und daraus je Landkreis zunächst ein landkreisinternes Ranking vorgenommen. Der nachfolgende Chart kummuliert diese Ergebnisse und zeigt den Vergleich unter den Landkreisen. Sie sehen sowohl die unterschiedlichen Preisniveaus, als auch das jeweilige Preisgefälle im Vergleich und auf einen Blick. Auf der y-Achse ist der Bodenrichtwert in €/ m² ablesbar. Die einzelnen Kurvenpunkte stellen je eine Stadt oder Gemeinde gemäß ihres Ranges dar (absteigend sortiert). Der Rang, an welcher Stelle eine Stadt/ Gemeinde wertmäßig steht, ist auf der x-Achse abgebildet. Man kann das ähnliche Preisniveau in den Landkreisen Ludwigsburg und Esslingen erkennen und das niedrigere Preisniveau mit dem größeren Gefälle beim Rems-Murr-Kreis. Der Ostalbkreis liegt preislich weit darunter.

Hypothekenzins | Bilanzsumme EZB | Preis Eigentumswohnung

Einfluss Hypothekenzins auf Immobilienpreise

Zur besseren Darstellbarkeit wurden die durchschnittlichen Wohnungspreise in Tausendstel (Wohnungspreis/ 1000) dargestellt. Man sieht auf den ersten Blick einen gewissen Zusammenhang:

Grundsätzlich sollten sich die beiden Größen (Hypothekenzins und Wohnungspreise) weitestgehend umgekehrt proportional zueinander verhalten, d.h. je höher der Zinssatz, desto niedriger der Wohnungspreis und umgekehrt.

Zumindest wäre zu erwarten, dass auf signifikante Zinsänderungen ebensolche Preisänderungen bei den Wohnungspreisen folgen (i.d.R. mit timlags - also zeitlichen Verzögerungen).

Dies tun Sie aber nicht immer, wie man an der Grafik sehen kann.

Sehr interessant ist der Zeitraum 1995 - 2005. In diesen zehn Jahren ist der Hypothekenzins mit einer 10-jährigen Zinsbindung kontinuierlich weiter gefallen, ohne dass die Wohnungspreise darauf reagiert hätten. Die Preise zeigen in diesem Zeitabschnitt eine Seitwärtsbewegung. Eine Erklärung isoliert für den Teilmarkt Ludwigsburg scheidet aus, da sich fast alle anderen mir bekannten regionalen Teilmärkte ähnlich verhalten haben.

Es muss also in diesem Zeitraum andere Gründe dafür gegeben haben, dass die Wohnungspreise in Ludwigsburg und auch in anderen Regionen stagniert haben.

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Ab 2011 unterschritt der Zinssatz für zehnjährige Hypothekenzinsen die 4-Prozent-Grenze.

Im Jahr 2008 war die Finanzkrise und in Folge dessen wurde der Finanzmarkt mit neuer Liquidität versorgt (massive Anleihekäufe der EZB). Ende 2012 war die erste große Steigerung der Bilanzsumme der EZB von ca. 2 Bio. € auf 3 Bio. €. Bis 2008 hatte diese noch bei rund 1,5 Bio. € gelegen.

Bis 2015 sank die Bilanzsumme der EZB wieder zurück auf 2 Bio. €, nachdem der damalige EZB- Präsident Mario Draghi die Finanzmärkte beruhigt und den Finanzspekulationen gegen den € kurzfristig die Basis entzogen hatte ("Whatever it takes..."). Doch von 2015 - Ende 2019 stieg die Bilanzsumme auf einen unglaublichen Wert von ca. 4,5 Bio. €. Dies ist eine Verdoppelung innerhalb von rund 5 Jahren!

Dann kam die Corona- Krise und von Anfang 2020 - Anfang 2023 stieg diese auf ca. 8 Bio. €. Das ist nochmal fast eine Verdoppelung innerhalb von nur 3 Jahren!

Das Wachstum der Bilanzsumme ist ebenfalls in der o.a. Grafik dargestellt. Es wurden jeweils Werte aus der Jahresmitte verwendet.

Dass die EZB trotz des bereits historisch niedrigen Zinsniveaus in Deutschland den Markt so extrem wie oben beschrieben mit Liquidität geflutet hat, musste natürlich einen großen Effekt auf die Anlageklassen Aktien und Immobilien haben. So wundert es nicht, dass es eine direkte Korrelation/ Proportionalität zwischen dem Wachstum der Bilanzsumme der EZB und den Wohnungspreisen für Eigentumswohnungen in Deutschland (siehe Bsp. Ludwigsburg) gibt.

Man sieht auf der Grafik sehr schön das, was alle, die sich mit Immobilienpreisen beschäftigen, festgestellt hatten: Eine immer stärkere Preiszunahme ab dem Jahr 2014 mit teils historischen Steigerungsraten ab 2016.

Die EZB befindet sich derzeit in dem Dilemma, dass sie die Liquidität massiv wieder einsammeln muss, wobei die gekauften Anleihen massive Kursverluste erlitten haben, durch die massive Zunahme des Marktzinses im Vergleich zu den niedrigen Nominalzinsen der Anleihen. Diese geringere Liquidität trifft dummerweise aktuell (Anfang 2023) auch noch auf ein geringeres Angebot durch Lieferengpässe, gestiegene Rohstoff-, Energie- und Materialkosten. Dies befeuert die Inflation, was widerum das verfügbare Haushaltseinkommen der Haushalte schmälert. Es ist daher damit zu rechnen, dass es insbesondere auf dem Markt für Eigenheime und eigengenutzte Eigentumswohnungen zu einer Stagnation und in schwächeren Märkten zu teils erheblichen Preisrückgängen kommen wird.

Da die Eigentümer und Makler auf der Angebotsseite das noch nicht wahr haben wollten (Ende 2022) kam und kommt es zuerst zu verlängerten Vermarktungszeiten und im Lauf des Jahres auch zu Preisrückgängen. Die Hausbaufirmen spüren den Rückgang der Nachfrage am deutlichsten. Die Einzigen, die wieder zurück im Geschäft sind, sind die Bausparkassen, die nach einer langen Durststrecke wieder Argumente für die Kunden haben, wieder einen Bausparvertrag als Absicherung gegen steigende Zinsen abzuschließen.

Alles in allem verdeutlicht m. E. der obige Chart, dass der Hypothekenzins ein wichtiger Bestimmungsfaktor für die Preise am Immobilienmarkt ist.

Aber es zeigt sich auch, dass er nicht der Einzige ist und dass mehrere Faktoren - wie oben geschildert - zu den Preisexplosionen der letzten Jahre 2014 - 2022) geführt haben.

Karlsruhe | Mieten | Vervielfältiger

Mieten und Rohertragsvervielfältiger im Vergleich
Teilmarkt Karlsruhe

Für die unten stehende Grafik wurden RDM-/IVD- Daten für Mieten und Rohertragsvervielfältiger für Mehrfamilienhäuser aus den Jahren 1989 - 2021 ausgewertet.

Die zugrunde gelegten Wohnungspreise stammen aus 5 verschiedenen Quellen, die für das jeweilige Jahr gesammelt wurden und dann aus allen der Mittelwert aus einfachen, mittleren und guten Lagen/ Ausstattungen gebildet wurde. Dieser mittlere Wohnungspreis wurde dann durch ("mittlere Miete" pro m² und Monat * 12) geteilt, um den Rohertragsvervielfältiger für die Wohnungen zu erhalten.

Zum Vergleich wurde dasselbe auch für die Stadt Stuttgart gemacht. Die daraus abgeleitete Grafik können Sie sich hier anschauen.

Interessanterweise ergibt sich ein ähnlicher Verlauf, nur das Preisniveau ist unterschiedlich. In beiden Fällen lag der Vervielfältiger für Wohnungen von Anfang der Neunziger Jahre bis ca. 2016 deutlich über dem für Mehrfamilienhäuser. Ab 2016 sind beide Vervielfältiger fast gleich bzw. teilweise ist sogar der für Mehrfamilienhäuser höher als der für Wohnungen.

In Karlsruhe verlief der Vervielfältiger für Mehrfamilienhäuser lange Zeit in einem Korridor zwischen dem 15- bis 20- fachen der jährlichen Nettokaltmiete. In Stuttgart ist gem. Daten die Schwankungsbreite etwas größer und liegt zwischen dem 15-fachen bis 25-fachen der Jahresmiete.

Erst nach 2016 wurde in beiden Städten dieser typische Korridor verlassen und die Vervielfältiger haben sich deutlich erhöht.

USA | Deutschland | Ein Vergleich

Eigenheiten des amerikanischen Immobilienmarktes -
Kritische Würdigung des Vergleichswertverfahrens

Wußten Sie schon, dass der amerikanische Immobilienmarkt viel transparenter ist, als der europäische?

Auf dem amerikanischen Markt läuft im Immobiliensektor Wohnen mehr oder weniger alles über Vergleichswerte (Comparables/ Comparables Approach). Ansonsten kommt die Discounted Cash Flow Method analog zu unserem Ertragswertverfahren zum Einsatz oder der Cost Approach, also der kostenbasierte Ansatz ähnlich unserem Sachwertverfahren. Sie interessieren sich für amerikanische Immobilien? Schauen Sie doch mal auf Zillow.com vorbei. Hier finden Sie Wohnungen, Häuser oder einfach nur Land/ Grundstücke in allen Bundesstaaten der USA.

Ein grundsätzlicher Unterschied zwischen deutschen und US- amerikanischen Wohnmärkten ist, dass die Wohnlagen i. d. R. ein homogeneres Preisniveau innerhalb eines Gebietes aufweisen. Man wechselt auch mit dem sozialen Aufstieg häufiger nach und nach seinen Wohnplatz, wohingegen der Deutsche in der Regel bestrebt ist, in der einmal gebauten oder gekauften Immobilie "alt zu werden".

Die Amerikaner schwören auf den Vergleichswertansatz und reiben sich oft verwundert die Augen, was wir denn mit dem Sachwert- Verfahren bezwecken. Im Grunde ist dies auch nachvollziehbar, wobei diese Marktgläubigkeit auch nicht zuletzt zur großen Suprime- und Immobilienmarktkrise von 2008 geführt hat. Die Preise sind gestiegen und gestiegen. Der Substanzwert hat quasi keine Rolle gespielt. Jeder hat nur auf die Vergleichswerte vertraut. Da die Banken aber bei der Kreditvergabe nachlässig geworden waren, um möglichst viele Immobilienkredite durch Finanzderivate gewinnbringend verbriefen zu können, waren die sichtbaren Vergleichswerte nichts wert.

Als dies erkannt wurde, brach der komplette Markt ein und die vermeintlich sichere Immobilienanlage hatte sich als Trugschluss erwiesen. Eine Lehre, die man als Immobiliengutachter m. E. aus dieser Misere ziehen sollte, ist, dass man auch immer die substanziellen Kosten und Werte im Auge behalten sollte. Übertragen auf den deutschen Immobilienmarkt heißt dies, dass man sich schon auch in den zurückliegenden Jahren seit 2016 - 2021 die Frage stellen konnte: Ist es noch ein "gesunder" Preis, wenn ein Reihenhaus in München z. B. das 2,5- fache seines eigentlichen Zeitwertes inkl. Bodenwert kostet?

In diesem Zusammenhang war auch deutlich zu beobachten, wie die Bundesbank in ihrer Einschätzung dem Markt hinterherhinkt.

Dies ist grundsätzlich ein weiteres Problem - der Immobilienbewertung im Allgemeinen - aber auch des Vergleichswertverfahrens im Besonderen, dass die zugrundeliegenden Daten meistens bereits 1 bis 2 Jahre alt sind. Aktuell (Jahr 2023) ist es so, dass demnächst im Frühjahr wieder die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse erscheinen. Diese werden das Marktgeschehen der Jahre 2021 - 2022 widerspiegeln. Dies waren Jahre, die durch hohe Preissteigerungsraten gekennzeichnet waren. Aktuell - also im Frühjahr 2023 - ist aber aufgrund der geopolitischen Lage, der hohen Inflation und der gestiegenen Hypothekenzinsen eher damit zu rechnen, dass die Preise - je nach Marktsegment und regionalem Teilmarkt - eher stagnieren oder auch zurückgehen werden. Die Bundesbank hat in einer jüngsten Prognose das Marktbereinigungspotential mit um die 20 Prozent angegeben.

Es ist also zumindest Vorsicht angesagt. Man sollte daher nicht blind den Vergleichspreisen folgen. Dies gilt insbesondere in Zeiten, in denen die Volatilität auch an den sonst eher ruhigeren Immobilienmärkten zunimmt.

Modernisierung | NHK | Punktemodell

Berücksichtigung von Modernisierungen -
Was taugt das Punktemodell?

Hier werde ich mich in Kürze mit dem Punktemodell beschäftigen, das ja aktuell die gängige Wertermittlungspraxis beherrscht, und ein alternatives Modell vorstellen. Dieses steht bereits zum Testen bereit (siehe Link weiter unten). Das Punktemodell wurde ja ursprünglich, soviel ich weiß, von einem Gutachterausschuss in NRW entwickelt, um Modernisierungen standardisiert bei der Wertermittlung berücksichtigen zu können. Soweit so gut.

Es bringt aufgrund seiner Punktesystematik das Problem mit, dass es zu Sprüngen in der Restnutzungsdauer wegen einem Punkt kommt. Aber das viel größere Problem besteht darin, wie das Jahr der Sanierung eines Bauteiles adäquat bei der Bewertung berücksichtigt werden kann. Meiner Meinung ist hier kein sachgerechter Weg, nur noch Modernisierungen der letzten 10 oder 20 Jahre zu berücksichtigen (oder je nach Gewerk auch 30 Jahre). Dies führt oft zu Ergebnissen, die am Markt vorbeigehen und im Endergebnis zu vergleichsweise niedrigen Sachwerten. Natürlich ist es richtig, dass dies wieder durch die Markanpassung mittels Sachwertfaktoren "geheilt" werden kann (da jadann einfach die Sachwertfaktoren höher werden). Ich bin aber grundsätzlich der Meinung, dass man für die Markt- Akzeptanz des Sachwertverfahrens darauf achten sollte, dass es logisch nachvollziehbare und einigermaßen marktnahe Ergebnisse liefert.

Daher habe ich einmal versucht, das Problem so zu lösen, dass jedes Gewerk gewichtet wird und mit seinem tatsächlichen Gestehungsjahr/ Modernisierungsjahr in die Ermittlung der Restnutzungsdauer eingeht. Dies erschien mir der naheliegendste Weg, den Modernisierungszustand bei der Bestimmung der Restnutzungsdauer zu berücksichtigen. Zudem benötige ich keine umständlichen Punkte- Tabellen.

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Backnang | Esslingen | Ludwigsburg | Stuttgart

Stadtporträts

Heidelberg | Mieten | Vervielfältiger

Mieten und Rohertragsvervielfältiger im Vergleich
Teilmarkt Heidelberg

Für die unten stehende Grafik wurden RDM-/IVD- Daten für Mieten und Rohertragsvervielfältiger für Mehrfamilienhäuser aus den Jahren 1989 - 2021 ausgewertet.

Im Gegensatz zu der gleichen Auswertung für Stuttgart und Karlsruhe wurde diesmal nicht nur der Mittelwert aller Daten untersucht, sondern es wurden die Veröffentlichungen für einfache, mittlere und gute Ausstattung und Lage getrennt voneinander untersucht, um die Unterschiede der jeweiligen Segmente einmal herauszuarbeiten.

Man sieht, dass Wohnungen in einfachen Lagen/ mit einfachen Ausstattungen lange Zeit in einem Korridor zwischen dem rund 15-fachen bis 20-fachen der Jahresnettokaltmiete gehandelt wurden und dass der Vervielfältiger für einfache Mehrfamilienhäuser lange Zeit um einen Wert von ca. 15-fach oszilliert hat. Ab 2016 kam dann bei beiden Vervielfältigern der deutliche Ausbruch aus der jeweiligen Range.

Bei den mittleren Lagen und Ausstattungen liegt der Vervielfältiger für Mehrfamilienhäuser zwischen 15 - 17,5-facher Jahresmiete. Man sieht, dass in diesem Marktsegment der Abstand zum Vervielfältiger für Wohnungen wesentlich größer ist. Der Vervielfältiger bewegt sich bis zu seinem Ausbruch in 2016 im Mittel zwischen dem 20 - 23-fachen der Jahresmiete. Wie sieht es nun bei den guten Lagen und Ausstattungen aus?

Der Rohertragsvervielfältiger für Mehrfamilienhäuser liegt hier eher im Mittel zwischen dem 17 - 20- fachen der Jahresmiete. Der Abstand zum Vervielfältiger für Eigentumswohnungen ist noch größer. Dieser liegt im Mittel zwischen dem 25-fachen bis 35-fachen der jährlichen Miete.

Grundsätzlich ergibt ja der Kehrwert des Vervielfältigers (also 1/15 oder 1/35) die Bruttoanfangsrendite. Dies heißt zunächst einmal, dass die Rendite bei den einfachen Mehrfamilienhäusern (in einfachen Lagen/ mit einfacher Ausstattung) am höchsten ist. Bei einer Investitionsentscheidung sind natürlich noch andere Details wie Stabilität des Cash- Flows, Mieterbonität, Höhe der Bewirtschaftungskosten, evtl. Instandhaltungsstau, energetischer Zustand etc. zu berücksichtigen. Aber grundsätzlich finde ich diese Auswertung schon interessant und ich kenne auch einige Beispiele von Investoren, die dieser Strategie folgen. Wie heißt es so schön: Im Einkauf liegt der Gewinn. Vermutlich interessieren sich gerade die nicht so versierten Anleger eher für bessere Lagen (wo sie selber evtl. auch wohnen möchten), anstatt für die einfachen Lagen an Durchgangsstraßen. Aber in diesen guten Lagen ist vermutlich auch die Konkurrenz (die Nachfrage) höher, was den Preis und somit auch den Vervielfältiger nach oben treibt. Man sieht bei den Mieten der "einfachen" Wohnungen, dass diese sich prozentual fast ebenso gut entwickelt haben, wie die Mieten der mittleren und guten Kategorie.